ronnie schreef: ↑18 juni 2017, 11:34 Wat betreft vastgoed bestaat dit, in het Frans: https://www.pim.be/calculs-automatiques ... immobilier

Houdt wel geen rekening met hefboomeffect door lening.

Beleggen is vraag en aanbod, plus een klein beetje dividend. Is enkel te "voorspellen" wat betreft het verleden.

Het rendement van een aandeel bestaat uit drie zaken:
1) vraag en aanbod
2) dividend (maakt zelfs een serieus stuk uit van je totale rendement als je het herbelegd)
3) stijging van de onderliggende waarde. Dat is NIET hetzelfde als vraag en aanbod.

Aldus Pat Dorsey maakt nummertje 1 slechts een verwaarloosbaar stukje van je rendement. Dat is de speculatieve waarde, en dat is een zero-sum game.

In mijn ogen is verhuren vooral interessant met geleend geld. Maar natuurlijk niet zonder risico.

Als je een pand vind net bruto rendement van 6procent hou je afhankelijk van de situatie 4procent over.
Aangezien je kan lenen aan ongeveer 2procent betekend dit 2procent winst maken op geld van de bank.

Bruto 6%?

Pand van 200k = €1000 per maand.
Dream on.

Bruto 3% zal al meer in de buurt liggen.

Hey

Interessante topic!

Ik heb zelf een deel cash, een deel belegd in aandelen, en twijfel nu om een deel in vastgoed te steken.

Ik ga alleen in vastgoed investeren als ik zeker weet dat het meer zal opbrengen dan aandelen (waarom anders al die extra moeite)

Ik heb een (denk ik) vrij complete spreadsheet gemaakt die de opbrengst van vastgoed probeert te simuleren en ROI berekent.

Input zijn o.a. aankoopwaarde pand, (geschatte) verhuurwaarde, hoeveel je wil bijlenen, hoeveel je afbetaling zal zijn per maand, hoeveel maanden huurinkomst per jaar om kosten en leegstand op te vangen (10 van de 12 bijvoorbeeld) ... output is een tabel op 30 jaar met heel wat resultaten, waaronder ROI.

De ROI die er dan uitrolt, wil ik afwegen tegen ROI van een vrij passieve strategie van beleggen in aandelen (vb: "the little book that still beats the market", of enkele ETFs, of buy and hold,).

Ik wil deze spreadsheet wel delen, maar zou hem nog liever dan dat even ter discussie voorleggen aan iemand die al verhuurd heeft en dus kennis van zaken.

Iemand (die al verhuurd heeft) interesse om hierover even te bellen zodat ik deze sheet kan voorleggen?

wat dachten jullie van dit? https://project.bel-vastgoed.be/investe ... umlocatie/

Ik kom het regelmatig tegen in mijn browser. ik ben ook op zoek nr aar vastgoedinvestering

Dylcat schreef: ↑9 juli 2017, 12:07 In mijn ogen is verhuren vooral interessant met geleend geld. Maar natuurlijk niet zonder risico.

Als je een pand vind net bruto rendement van 6procent hou je afhankelijk van de situatie 4procent over.
Aangezien je kan lenen aan ongeveer 2procent betekend dit 2procent winst maken op geld van de bank.

Zelfde argument kan je geven voor de beurs. Bij sommige brokers kan je lenen aan <2%. Vastgoed is vooral goed als investering om je vermogen te behouden (+ beetje rendement), maar niet echt om op te bouwen.

Enfin, er valt wel geld met verdienen, maar je kan letterlijk een jaar quasi voltijds moeten zoeken voor je een goeie deal tegenkomt die de moeite is. Geld verdienen doe je eigenlijk ook enkel maar door goed in te kopen, niet door goed te verkopen (daar zit meestal weinig ruimte op).

Voor mij is 6% te weinig om mijn geld vast te zetten in een illiquide investering, gelet op al de kosten en taksen die erbij komen (registratiebelasting, notariskosten, diverse taksen, huurder zoeken, etc).

Laat het mij eens heel concreet voorstellen:

Hier worden reeds 15 jaar een tweetal appartementen verhuurd, was een oude woning die eigenhandig werd gerenoveerd en omgebouwd tot 2 appartementen, werkelijk alles zelf gedaan, geen luxe maar wel solide degelijke materialen en er wordt verhuurd 10% onder de marktprijs.

Netto rendement is 3,1% (gerekend met de effectieve marktwaarde - conservatief geschat), ik ben zeer selectief in huurders, verhuur onder de prijs waardoor ik mij verzeker van een zekere rust - in 15 jaar amper 5 huurders, wie verhuisde had een woning gekocht.

Is dit de beste investering - zeker niet maar ze biedt wel een bescherming en een hoger rendement dan spaarboekje.

Voor mij persoonlijk was het een gouden zaak omdat het pand destijds quasi gratis werd aangekocht (was afgebrand en eigenaar heeft flink getrokken van de verzekering). Bovendien op fietsafstand van grote centrumstad en in een straat met 99% eigenaars.

Ben geneigd te stellen dat vastgoed om te verhuren (tenzij je een koopje kan doen) niet op plaats 1 staat en zeker niet als het je enige vorm van investeren zou zijn.

Zeggen dat je met vastgoed niet goed kan verdienen is te kort door de bocht, er zijn er meer rijk geworden door vastgoed dan met aandelen maar met aandelen kan je veel rijker worden maar ook veel armer. De selectie vertoont veel gelijkenissen - juiste pand, juiste plaats, juiste prijs, juiste omgeving, juist publiek ...

Ze zeggen altijd dat een vastgoedbelegging ong. 6% per jaar opbrengt. Dat is een gemiddelde, dus rekening houdende met betalende huurders, niet betalende huurders, ...

6% op een jaar is mooi maar dat kun je ook behalen met andere beleggingen, in aandelen bv.
Aandelen zijn vlotter verhandelbaar en brengen in een ideaal scenario ook meer op.

Waarom dan een woning? Status, waardebehoud, ...

6% lijkt me ongelooflijk optimistisch.
Mijn persoonlijke ervaring is eerder 1% netto.

1% netto opbrengst? Zo snel mogelijk verkopen aan 100 maal de netto jaaropbrengst!

Hieronder mijn persoonlijke ervaring.

Voor sommigen zal dit een horroverhaal lijken (veel werk, wanbetaling, ...), voor mij zeer leuk om er elke maand de vruchten van te plukken.

2 investeringen, met netto huurrendement van 9.6% en 16% op eigen investering, dankzij de hefboom van krediet. Het kapitaal dat ik aan een krediet afbetaal beschouw ik als opbrengst.

Het appartementsgebouw waar ik 16% op heb had bij aankoop een bruto huuropbrengst van >13% op de aankoopprijs (jaarhuur excl. huurderslasten / verkoopprijs excl. aankoopkosten), grotendeels gefinancierd met een lening aan ongeveer 3% intrest.

De opkuis van slechte huurders (gerechtsdeurwaarder, ...), achterstallig onderhoud/reparaties/opfrissingen, wanbetaling, leegstand, commissie vastgoedagent verhuur, belastingen en brandverzekering kostte elk jaar bijna 7 maand huur!

Nu naar de toekomst toe: De kosten van 7 maand huur per jaar zal vanaf nu 2 tot 3 maand worden. De huur heb ik intussen met 10% opgetrokken, tegen het eind van volgend jaar stijgt deze nog eens met minimum 3% (indexaties inbegrepen).

Het is wel zo dat huurrendement hoger ligt in minder goede buurten (waar ik investeer).
Goede selectie van huurders maakt een groot verschil, je kan net zo goed huurders hebben die regelmatig betalen en het kot NIET afbreken in deze buurten.
Bij de huurders geselecteerd door de vorige eigenaar waren er >80% wanbetalers (vandaar de bovenstaande kosten). Bij huurders door mij geselecteerd zit ik aan 0% (over +/-5 jaar).

Als je er zelf geen tijd in wil steken neem je beter papieren investeringen (beurs). Als je instapt bij een low kan dit zeer rendabel zijn, maar dit is nu zeker niet het geval. Als je instapt bij een high kan je bij een beursinvestering jaren op verlies zitten (bij verkoop).

Je kan toch op 2 verschillende manieren vastgoed verhuren?

Vb. Je hebt reeds een eigen woning en je wil een 2de woning kopen met als waarde 200.000€.

Situatie 1: Je hebt 250.000€ die je wil investeren in een huis, je koopt het huis en je verhuurt het. Dan heb je na x jaren y rendement.
Situatie 2: Je investeert 50.000€ en je leent er 200.000€ bij. Je koopt het huis en je verhuurt het.

Dan is het rendement toch verschillend?
Bij situatie 1 verdien je huurgeld/een rendement op kapitaal waarvoor je zelf hebt gewerkt.
Bij situatie 2 verdien je huurgeld/een rendement op kapitaal dat niet van jou is. Uw lening wordt afbetaald door iemand anders. Dus door weinig 'eigen kapitaal' in een woning te steken, kan je toch na 15-20-25 jaar een eigen woning hebben.

Ik weet dat de regels van 20% zelf investeren en X% registratierechten niet heel strikt in rekening worden gebracht, maar het gaat me om het principe.
Dit zijn toch 2 verschillende manieren om te beleggen in vastgoed?
Bij de 2de situatie wordt het geleende kapitaal afbetaald door uw huurder. Dus buiten de 11% kosten bij aankoop van je huis en een kleine toeslag op de maandelijkse afbetaling van de woning, is het de huurder die jouw woning betaald.

Waarom wordt dit dan niet zoveel gedaan? Uiteindelijk is zo'n manier van investeren toch niet zo moeilijk haalbaar? Enige voorwaarde is natuurlijk dat je een eigen huis hebt en dan je wat kapitaal hebt (schrijfkosten + 10-20% van de waarde van de woning) om de woning te kopen.

bertVW schreef: ↑3 november 2017, 15:52 Dan is het rendement toch verschillend?
Bij situatie 1 verdien je huurgeld/een rendement op kapitaal waarvoor je zelf hebt gewerkt.
Bij situatie 2 verdien je huurgeld/een rendement op kapitaal dat niet van jou is. Uw lening wordt afbetaald door iemand anders. Dus door weinig 'eigen kapitaal' in een woning te steken, kan je toch na 15-20-25 jaar een eigen woning hebben.

Uiteraard, want het ontleende kapitaal is een hefboom.

Een correcte vergelijking zou zijn:

1. Je maakt een investering van €250k in één huis, zonder krediet, en krijgt daarop een rendement.
2. Je maakt 5 investeringen van €50k in 5 huizen, elk met een krediet van €200k, en krijgt daarop een rendement.

(Simpele berekening zonder rekening te houden met de registratiebelasting en kosten weliswaar, want dat komt een stuk duurder uit)

Je moet ook een buffer aanhouden voor de periodes zonder huurder (kan altijd gebeuren) alsook onvoorziene kosten.

Als je 5 huizen koopt, dan heb je ook 5 leningen lopen.
Als er ééntje leeg staat, dan kan je dat misschien wel compenseren, maar als er 2-3 leeg staan, of de huurder betaalt niet, dan gaat de strop snel toe.

5 jaar geluk is je gegund, maar persoonlijk heb ik al 3 huizen in mijn omgeving gezien (geen slechte buurt) waar de huurder na ca 6 maand niet meer betaalde, en dan begon met de boel te strippen.
Tegen dat er een gerechterlijke uitspraak was tot uitzetting was de vogel gevlogen, en de schade was ENORM.

Ik ken ook iemand die ipv één appartement, 10 garageboxen kocht.
Worden dan verhuurd aan 40€ per maand, en dat gaat vrij goed, maar om de 2 jaar kan hij toch een box leegmaken omdat de huurder niet betaalt, en de boel vol staat met rommel.
Als er ééntje niet betaalt, dan ben je wel brieven aan het schrijven voor 40€ of 80€. En naar het gerecht stappen voor een paar honderd euro....

Principieel heb ik graag wel wat vastgoed in portefeuille, en ik heb dat op de volgende manier opgelost:

- eigen afbetaald huis dat ik zelf bewoon
- ik heb de naakte eigendom van de woning van mijn ouders
- belegging in WDP en Cofinimmo: die betalen stipt de "huur", dat brengt ook 3% netto dividend op, stijgen in waarde, en ze bellen niet als er een kraan lekt. Ik heb ook geen advokaat nodig om de huur te innen, en ik moet de huurders niet zelf screenen.

Dat lijkt me genoeg stenen in portefeuille.

Blackbelt schreef: ↑14 november 2017, 11:28 ...
Principieel heb ik graag wel wat vastgoed in portefeuille, en ik heb dat op de volgende manier opgelost:

- eigen afbetaald huis dat ik zelf bewoon
- ik heb de naakte eigendom van de woning van mijn ouders
- belegging in WDP en Cofinimmo: die betalen stipt de "huur", dat brengt ook 3% netto dividend op, stijgen in waarde, en ze bellen niet als er een kraan lekt. Ik heb ook geen advokaat nodig om de huur te innen, en ik moet de huurders niet zelf screenen.

Dat lijkt me genoeg stenen in portefeuille.

Akkoord met je post, en vergelijkbaar hier!
Zelf heb ik ook al een naakte eigendom mogen erven en heb ik een volledige eigendom ter opbrengst (weliswaar een ramp op dat vlak). WDP heb ik ook, maar dat is een mini positie.
Zou ik opnieuw kunnen beginnen had ik nooit die opbrengsteigendom genomen maar een pak meer beursgenoteerd vastgoed.

Als ik ooit zelf bouw of renoveer zal ik al genoeg kopzorgen daarmee hebben. Ik had altijd gehoopt die opbrengsteigendom dan te verkopen maar ik vrees dat ik daar dan serieus mijn broek aan ga scheuren.

@ Blackbelt & retieP: akkoord van vastgoedbelegging via de beurs, maar zo mis je dan toch het hefboomeffect? In mijn voorbeeld wordt het ontleende kapitaal betaald door iemand ànders. Of zie ik het verkeerd?