bertVW schreef: ↑14 november 2017, 14:37 @ Blackbelt & retieP: akkoord van vastgoedbelegging via de beurs, maar zo mis je dan toch het hefboomeffect? In mijn voorbeeld wordt het ontleende kapitaal betaald door iemand ànders. Of zie ik het verkeerd?

Vastgoedfirma's die op de beurs noteren hanteren zelf een hefboom voor hun schulden

Ja, maar als je in die aandelen wil beleggen moet je toch met uw eigen centen daarin investeren? En dan rekenen op het rendement dat die firma's halen.
Maar als je via ontleend kapitaal een huis laat verhuren, dan zal dat huis bvb. na 20 jaar van jezelf zijn en het zal grotendeels betaald zijn door iemand anders, niet?

bertVW schreef: ↑15 november 2017, 11:14 Ja, maar als je in die aandelen wil beleggen moet je toch met uw eigen centen daarin investeren? En dan rekenen op het rendement dat die firma's halen.
Maar als je via ontleend kapitaal een huis laat verhuren, dan zal dat huis bvb. na 20 jaar van jezelf zijn en het zal grotendeels betaald zijn door iemand anders, niet?

Als je 100k in een vastgoedfirma belegt die een hefboom van 3 aanhouden in hun kapitaalstructuur of je gaat zelf vastgoed kopen via leningen met een hefboom van 3 is het resultaat toch hetzelfde?
Die vastgoedfirma's hebben na verloop van tijd ook een volledige eigendom maar bijvoorbeeld een WDP breidt zijn arsenaal aan magazijnen uit waardoor ze blijvend met een hefboom noteren. Dat is wel verschillend.

bertVW schreef: ↑15 november 2017, 11:14 Ja, maar als je in die aandelen wil beleggen moet je toch met uw eigen centen daarin investeren? En dan rekenen op het rendement dat die firma's halen.
Maar als je via ontleend kapitaal een huis laat verhuren, dan zal dat huis bvb. na 20 jaar van jezelf zijn en het zal grotendeels betaald zijn door iemand anders, niet?

Maak maar eens een paar rekensommen. Met de huur alleen betaal je geen lening af die bv 75% van het vastgoed dekt.
Je hebt dan nog altijd zelf geld er in gestoken, maar dat is geen drama.

Het gaat om het werkelijk behaalde rendement tegenover het risico en het werk om dat te verhuren, te onderhouden en de kosten daarvan te dragen.
Mijn zoon heeft een appartement gekocht. Prijs was 157.000€, maar keuken en een paar vloeren moeten vernieuwd. Dat kost nog een 20.000€. Inclusief notariskosten zal alles ca 195.000€ kosten. Hij leent 135.000, en steekt er dus 60k zelf in.
Lening is op 20 jaar ca 650€ per maand, en dat zou je ook als huur moeten kunnen krijgen.

Ik geloof niet dat de waarde van dat appartement héél erg veel gaat stijgen, dus je winst zit in het kapitaal dat afbetaald wordt.

Stel nu dat je dat appartement na 10 jaar terug verkoopt voor 200k, en je dus elke maand mooi 650€ huur hebt gekregen die je lening afbetaalt.
Na 10 jaar is er van de 135.000€ zo'n 55.000€ afbetaald, blijft een schuld van 80k over.
Dan is je investering van 60k er 120k geworden - de kosten die je gehad hebt in 10 jaar.

Verwacht wordt dat het dak moet vernieuwd worden en geïsoleerd voor ca 7500€ per appartement. Daarnaast nog wat loodgieterij, schilderwerken, liftkosten, etc waarvoor ik ook 7500€ reken. Dat zijn vrij brave veronderstellingen.

Dus 60k wordt 105k op 10 jaar, gesteld dat het altijd verhuurd is zonder andere kosten, en zonder slechte huurders.

Dat rendement haal ik ook met WDP, en zonder die risico's en dat werk.
Daarenboven heb ik met WDP op 2 dagen cash geld op mijn rekening als ik wil verkopen.

Feit is dat ge met vastgoed even selectief moet zijn als met aandelen.

Hier studio gekocht, lening van 100% quotiteit. Huurinkomsten is 30€/maand meer dan maandelijkse afbetaling aan lening.

Dylcat schreef: ↑17 november 2017, 17:33 Feit is dat ge met vastgoed even selectief moet zijn als met aandelen.

Hier studio gekocht, lening van 100% quotiteit. Huurinkomsten is 30€/maand meer dan maandelijkse afbetaling aan lening.

Zonder tegen schenen te willen stampen, en zonder zicht op de echte return (aankoopkost, leningskost, onderhoud,... die dus niet meer mag zijn dan 360 eur per jaar) is dit een investering die goed lijkt maar het imo niet is.
U verdient welgeteld 1 eur bruto / dag. Daarvoor ben ik slechts bereid heel weinig te doen. Ongetwijfeld doet u meer dan heel weinig. Ik verwijs naar voorgaande opmerkingen die dus ook stellen dat voor die bedragen, moeite en returns, de balans voor velen niet goed uitvalt.

zao schreef: ↑17 november 2017, 18:42

Dylcat schreef: ↑17 november 2017, 17:33 Feit is dat ge met vastgoed even selectief moet zijn als met aandelen.

Hier studio gekocht, lening van 100% quotiteit. Huurinkomsten is 30€/maand meer dan maandelijkse afbetaling aan lening.

Zonder tegen schenen te willen stampen, en zonder zicht op de echte return (aankoopkost, leningskost, onderhoud,... die dus niet meer mag zijn dan 360 eur per jaar) is dit een investering die goed lijkt maar het imo niet is.
U verdient welgeteld 1 eur bruto / dag. Daarvoor ben ik slechts bereid heel weinig te doen. Ongetwijfeld doet u meer dan heel weinig. Ik verwijs naar voorgaande opmerkingen die dus ook stellen dat voor die bedragen, moeite en returns, de balans voor velen niet goed uitvalt.

Ik ga er wel vanuit dat men geen bulletkrediet heeft en dus ook kapitaal aflost.
Dus zit het echte rendement er als de studio afbetaald is. Hetzij maandelijks hetzij bij verkoop.

Inderdaad, mijn insteek is dat mijn startbedrag van 15.000€ (aankoopkosten) achter 20jaar een studio waard is (zonder rekening te houden met meerwaarde en inflatie word 15.000 euro dus 80.000 euro op 20jaar).

Aangezien huur iets hoger is dan lening en er geen grote kosten zitten aan te komen verwacht ik weinig te moeten bijspringen (maar da zal de toekomst natuurlijk uitwijzen)

Ff uitgeteld, van 15000 naar 80000 op 20jaar heeft 8.73% jaarrendement.
Maar goed ge kunt het langs veel kanten bekijken. Beleggen blijft altijd een risico.

8,7% is zeker niet slecht, dat heb ik ook op WDP.

Je gaat er van uit dat die studio altijd verhuurd zal zijn, je nooit een advokaat moet inschakelen, je nooit eens moet verven, of een nieuw vloertje moet laten leggen.
Dat een keuken in een studio 20jaar mee gaat is ook utopisch, zeker gezien het feit dat ze bij dergelijke projecten zowat IKEA kwaliteit installeren.
Dat gaat aan die 8% knagen, hopelijk wat gecompenseerd door inflatie.

In een studio heb je zelden huurders die heel lang blijven.

Ik heb hier nog een voorstel liggen voor een garagebox in Nieuwpoort. Met 3 jaar gegarandeerd 6% rendement.
Tot je naar de details gaat kijken. Prijs is 60.000€, wat betekent dat ze ca 350€ huur per maand moeten uitbetalen.
Dat is gewoon een stuk van de te hoge prijs die ze je teruggeven.
In dezelfde stad vond ik geen andere garageboxen duurder dan 30.000€, en de hoogste huur die ik vond was 60€ per maand. Verdere conclusies mag je zelf trekken. Ik klasseer het onder dom boerenbedrog.

Ik heb mijn kasstroom van een vastgoed voor opbrengst eens naast een exact vergelijkbare virtuele aankooptabel van WDP gelegd.
WDP levert een CAGR van 18% netto.
Ik had dan nu 2588 aandelen WDP gehad. Goed voor een netto dividend van €7700 volgend jaar.
Ook geen enkele hoofdzorgen en als ik wil verkoop ik binnen de 2 dagen een deel voor cash.

Ik bekijk het ook graag zoals Dylcat
Je investeert vandaag xx euro en je hebt over 20 jaar of 25 jaar een woning die je ofwel een return in cash geeft ofwel een maandelijks inkomen ofwel je investeer je weer wat in een renovatie en heb je maandelijks een hogere rente.

Dat een keuken geen 20 jaar meegaat, sorry hoor...
In mijn eigen woning staat een keuken van 40 jaar oud. Ik ben er zeker van dat deze in der tijd een voorlopige keuken was. Heel simpel, heel dunne wanden. Ze doet nog alles wat moet en ja ok de toestellen zijn wel, op de damkap na, allemaal vervangen geweest. Af en toe moet ik eens een scharnier bijstellen, maar dat is niet zo erg natuurlijk.
Een ikea keuken is ook wel kwalitatief hoor. Ze geven ook 25 jaar garantie. Welke keukenwinkel doet dat?

Een Ikea keuken in een huurwoning ziet meer af, en die mag je gerust na 20 jaar als 'te vervangen' beschouwen.

Of het nu een keuken is, of een vloertje, of deuren... feit is dat je op 20 jaar nog wat kosten gaat hebben.
Een verwarmingsketel bv kost ook een pak geld.

Als je zelf vastgoed koopt en verhuurt zou de winst moeten zitten in de waardestijging (of op zijn minst de compensatie van inflatie), en de stijgende huur (indexatie) ten opzichte van een vast maandelijkse afbetaling.
Maar... je moet er (af en toe) voor werken

Herziening voor de verhuurder in België:

https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2018/04/12 ... -justitie/

Wie een huis of appartement heeft dat wordt verhuurd, moet de inkomsten die daaruit voortkomen aangeven in zijn belastingaangifte. Als dat huis in ons land staat, zal voor de belastbare waarde worden gekeken naar het kadastraal inkomen van die woning. Voor huizen in het buitenland wordt er gekeken naar de reële huuropbrengst.

Maar die regeling is in strijd met de Europese regels, zo vindt de Europese Commissie, die in maart vorig jaar naar het Europees Hof van Justitie stapte. Het Hof geeft de Europese Commissie nu gelijk en spreekt van een "ongelijke behandeling".

Het Hof van Justitie zegt enkel dat er een probleem is en dat de behandeling van de verschillende huurinkomsten gelijk moet zijn. Hoe het dan wel moet, geeft het Hof niet mee. "Het is aan België om dat zo snel mogelijk te bekijken en op te lossen." Als dat niet gebeurt, kan de Europese Commissie opnieuw naar de rechter stappen en een boete of dwangsom vragen.

Dat zal verkiezingsvoor worden.
Benieuwd als een partij zoals groen of spa mensen die verhuren zullen aanzien als grote vermogenden of niet

Men gaat nooit de reële inkomsten belasten, dat is electorale zelfmoord. Dan verdampt de povere 1-2% die jan met de pet die slecht vastgoed gekocht heeft nog eens voor de zon.

Ook slecht voor de vastgoedmakelaars, notarissen, projectontwikkelaars e.d. -- allemaal lobbygroepen die sterk staan in België. En minder transacties zijn uiteraard ook slecht voor de overheid, daar de registratiebelasting op verkopen 10% is (or 21% BTW bij nieuwbouw).

Men zal dus waarschijnlijk een koterij uitwerken zodat men een soort van KI systeem heeft voor het buitenland.