Ga zeker niet af op de mening van omstaanders die zelf nooit verhuurd hebben.

De vlaamse wooncode bepaalt dat als op 1 januari 2020 de dakisolatie niet aan de norm beantwoord je 15 strafpunten krijgt.
Bij 15 strafpunten kan de woning ongeschikt verklaard worden op vraag van de huurder , woninginspecteur of de burgemeester.
De eigenaar krijgt één jaar de tijd om te toestand te regulariseren.
Indien dit niet is uitgevoerd, wordt de woning ongeschikt verklaard en kan dan niet meer verhuurd worden,of een huurder laten inschrijven op dat adres..

Voor dubbelglas is de norm van toepassing tussen 2020 en 2023. Met zelfde systeem van strafpunten of ongeschiktheidsverklaring.
Bij 15 strafpunten woning ongeschikt voor verhuur.
Van 2020 tot 2022 ////3 strafpunten voor 1 raam met enkel glas en 9 strafpunten in geval van meerdere ramen enkel glas.
Vanaf 2023 //// 9 strafpunten voor 1 raam met enkel glas en 15 strafpunten voor meerdere ramen met enkel glas.

Ik denk dat je die normen wel ernstig moet nemen, want op eenvoudig verzoek van de huurder kan die een woning onderzoek laten uitvoeren,en daarmee moeilijk doen en je op kosten jagen. ( Deze procedure is kosteloos )
Toch wel iets om rekening mee te houden wil je niet dat je woning ongeschikt verklaard wordt voor verhuring en je schadevergoeding zult moeten betalen aan de huurder als hij daardoor het pand moet verlaten.. omdat je binnen de gestelde termijn ( één jaar ) de woning niet volgens de vlaamse wooncode in regel hebt gebracht.
En je wil echt niet zo een inspektie op je dak krijgen, want dan komt er wel wat meer bij kijken dan enkel isolatie dak en ramen.

Ga gewoon eerst eens kijken. Soms ziet iets er op papier goed uit maar doe je de deur open en weet je al 'hoe laat het is'.
Soms heb je geluk dat de eigenaars er om wat voor reden dan ook (erfenis, scheiding, geld nodig, etc) rap vanaf willen en de prijs niet hoog zetten.

Van dat dubbel glas wist ik niet Hido!
Ik heb een appartement met 3slp met enkel glas. Geen erg want het zijn maar slaapkamers dacht ik toen ik het kocht... dat is balen...

Edit:

Op site vlaamse overheid spreken ze zelfs over 2020...

De ramen tot daar aan toe. Ik denk dat iedereen nu al wel aanvoelt dat enkel glas niet meer van deze tijd is.
Maar die dakisolatie...
Onze syndicus gaf aan dat hij een blok heeft die een goeie 10 jaar oud is, en na de meting bleek dat de dakisolatie niet goed genoeg voor de 2020 norm.
Als zo'n recente appartementsblok al niet goed meer is, dan vraag ik me af hoeveel daken er gaan vernieuwd moeten worden. Waaronder ook die van sociale appartementsblokken. Die gaan NOOIT voor 2020 allemaal aangepast worden.
Mijn 2cts: Die norm gaat nog uitgesteld worden.
Uiteraard moet je er wel rekening mee houden dat het ooit zal moeten gebeuren. Is het niet tegen 2020, dan wel een aantal jaar later.

anonymous, isolatie van 10 cm glaswol heeft een R-waarde van 2,25 waar in 2020 het minimum 0,75 moet zijn.
Enkel de gebouwen waar geen isolatie is worden "gestraft".
In de jaren 2000 - 2006 hebben vele projectontwikkelaars gebouwen gezet die nix geïsoleerd zijn elektrische verwarming zonder accumulatie, ...
Die appartementen zijn vaak slechter en minder isolerend dan gebouwen uit de jaren 70.

Dit is allemaal niet dramatisch, gewoon kwestie van in calculeren dat er binnen 3 a 4 jaar kosten gaan komen.

Wat betreft dubbel glas, in houten ramen kan meestal het enkel glas vervangen worden door dubbel glas, dit is niet zo duur.
Als het niet te veel in de hoogte is kan je ook de ramen in eigen regie vervangen, ramen op maat goedkoop zoeken, en laten plaatsen door een handige harry/plaatser (na zijn uren bvb).

Soms zijn de ramen en het dak er echt slecht aan toe, en moeten ze toch vervangen worden. Dit is dan een merwaarde bij verkoop en geeft dat je betere huurders krijgt.

Als ik hier lees dat electriciteit in de norm zetten rap 5 a 7000 EUR kost, als je zo denkt zonder iets gezien te hebben blijf dan weg van verhuren. De laatste afgekeurde woning (wel maar een studio) kostte mij +/- 300 EUR, herkeuring 121 EUR inbegrepen, heb wel een deel van het werk zelf gedaan. de opmerkingen waren:
- geen schemas
- aardonderbreker plaatsen
- herkableren differentieel, test knop werkt niet
- aardingspinnen stopkontakten moeten aan de aarding verbonden zijn
- correct vastmaken kabels, schakelaars en stopkontakten

Mijn advies van ervaren verhuurder: als je zelf echt onhandig bent en je kent niemand die je wil helpen die wel handig is wordt het echt ingewikkeld. Je zal je zelf hoe dan ook moeten verdiepen in de administratieve kant (huurcontract, vredegerecht bij niet betaling, ...). Je gaat hier wel tijd in steken. In vastgoed, als iets te goed is om waar te zijn is het soms gewoon waar. Kwestie van informeren over alle details. Meerdere panden bekijken alvorens te springen. Je moet er wel psychologisch en financieel tegen kunnen dat een huurder mogelijk meerdere maanden niet betaald, je dan naar de vrederechter moet, kosten gerechtsdeurwaarder, enz. Als de huurder goed gekozen is (solvabel) krijg je je geld wel, en als je het kort op de bal speelt ligt hij na 6 maand niet betalen buiten. Heb het zelfs enkele keren meegemaakt, huurders niet solvabel, had dit wel ingerekend dat dit zo zou zijn met "meegekochte" huurders.

Als je iets bestudeerd met huurders erin is het perfect normaal een reeks recente betalingsbewijzen van de huur te vragen (aan de verhuurder of agentschap).

In aluminium ramen kan je ook dubbel glas laten steken.
Dat kost inderdaad niet zoveel, maar als je toch geld gaat uitgeven kan je evengoed pvc ramen laten zetten mijn inziens.
Betere isolatie en je bent er voor 20 a 30 jaar vanaf.

Ik heb een handige harry nonkel die bij mij de volledige elektriciteit heeft vernieuwd (overal nieuwe stopcontacen, schakelaars, nieuwe kast ingewerkt, nieuwe lichtpunten, bijkomende stopcontacten, alles opnieuw apart aangesloten, schema, beveiligers, ...). Ik was aan materialen alleen al 1.200,00 euro kwijt. Ok, wel het betere materiaal gekocht bij een elektriciteitswinkel en niet het gamma-merk bij de doe-het-zelver (al zijn die meestal duurder zelfs).

Als ik zijn uren moet tellen dat hij in het appartement geweest is (en geloof mij, hij doet dit 20x per jaar, dus hij werkt quasi even snel als een zelfstandige, misschien iets langzamer over het totaal omdat hij het heel netjes doet) dan kom ik met 75 uren niet toe!
Dan betreft het nog een recenter appartement waar bijvoorbeeld reeds aarding aanwezig is. Indien het om een woning van de jaren 60 of ouder betreft zou het goed kunnen dat er geen aarding aanwezig is en dan moet je dus alles opnieuw doen.

Je moet met zo'n zaken rekening houden, maar het mag je inderdaad niet afschrikken!
Weet wel dat als je diverse stielmannen nodig hebt, het een tijdje kan duren vooraleer je woning gereed is en vooraleer je dus je eerste huur zult zien. Als dat geen probleem is en de huur / (aankoopprijs + kosten) is OK, dan zou ik het wel durven wagen. Maar zoals TS aangaf in 1e posts, een woning voor dat bedrag en zoveel huur, dan zijn er imo serieuze kosten te verwachten.

succes alvast!

Die focus op dubbel glas zonder de isolatiewaarde van de muur te bekijken kan mogelijk tot grote vocht- en schimmelproblemen leiden.

Voorbeeld waarin dit gebeurt:
Oud gebouw van de jaren '50 of '60 met slechte geïsoleerde buitenschil. Op de vensters uit enkel glas condenseert het vocht van binnen (zeker na douchen of koken) indien het buiten koud is.
De oude ramen hebben een "gaatje" om dit condens naar buiten te laten. (ja, zo was het vroeger).
Door de wetgever dienen deze ramen nu vervangen te worden, en men heeft daar plots een U-waarde van 1,1 met dubbel glas. De buitenmuren hebben een hogere U-waarde!
Als het buiten goed koud is, zullen de buitenmuren langs binnen onder het condenspunt komen en zal de condens gevormd worden op de muren ipv op de vensters vroeger.
Binnen het jaar beschimmelen de muren.

Ja Voodoo, natuurlijk kan je je gehele electriciteit vernieuwen, maar dat hoeft niet om in regel te zijn met de controle.

In het begin heb ik ook 1 maal een electriciteitsinstallatie in regel laten zetten door een pro.
Hij wou eerst vanalles doen dat niet nodig was (hij zei er wel niet bij dat dit gewoon fantasie was), ik heb uiteindelijk zelf een lijst gemaakt met de zaken die hij moest doen. Het heeft mij bijna 1000 EUR gekost schemas inbegrepen, en ik heb hem nog vanalles laten doen dat niet nodig was voor de keuring.

Een kwaliteitsstopcontact (niko) kost 7 EUR. Een differentieelschakelaar in promo 40 EUR en dat is meestal het duurste stuk dat je nodig hebt (maar soms is er een waarvan de test knop gewoon slecht bedraad is, 3 minuten werk). Als de ganse kast vervangen moet worden is het iets anders natuurlijk, maar ook dan kom je al heel ver met 300 EUR aan schakelmateriaal (kast + differentieel + automaten + verbindingsrail).

Ik denk dat je meer naar de loodgieterij en buizen CV moet kijken dan naar de electriciteit. heb zelf liefst voor verhuur dat de buizen van de CV zichtbaar zijn.

In oudere huizen jaren 60 zijn er veel die geen aarding draad in hun stopkontakten hebben, en draden die nog omwonden zijn met katoendraad,en niet de juiste dikte hebben,en alléén een aarding draad bijtrekken in bestaande buizen is omzeggens niet te doen, met gevolg dat alles moet vernieuwd worden.
Als je dit werkje zelf kan doen zal de kostprijs wel meevallen, maar als je dit moet uitbesteden aan een vakman ben je snel 5000 euro kwijt om je elektriciteit comform het AREI reglement te maken.

http://www.hetzelfdoen.be/doe-het-zelf/ ... t-keuring/

Ludo, alleen een aarding trekken in bestaande buizen is niet te doen, akkoord tot daar, dan moeten door de bestaande buizen nieuwe draden getrokken worden.

Maar je wekt zo wel de indruk dat aarding volgens het AREI verplicht is op stopcontacten.

kabel kost overigens ongeveer 1 EUR per meter.

voodoo schreef:

platin schreef:
Verhuren zonder degelijke isolatie gaat binnen een paar jaar een probleem worden.
Isolatie norm 2020 voor verhuur.
Daarom waarschijnlijk heden al koopjes.

isolatienorm 2020 is mbt dakisolatie. kost toch niet zoveel?
en dan nog... hoe serieus moet je die norm nemen?

Serieus nemen.
Ga maar eens naar algemene vergaderingen van mede eigendom die al wat jaartjes oud zijn.

Ga woensdag kijken dus zal laten weten wat de staat is.

Kan zelf wel veel dingen van verbouwen dus dat schrikt me niet echt af. Stroom zullen sowieso wel opmerkingen van zijn maar dat valt meestal wel gemakkelijk op te lossen, bij een oudere woning zijd ge ook niet verplicht om alles volgens arei te hebben. Mogen bijvoorbeeld meer da 8kringen op een automaat.
het dak is voor mij 1van de grootste punten, dan verwarmingketel en leidingen. En natuurlijk stabiliteit en vochtproblemen.

Ik verhuur momenteel een appartement waar ik eerst zelf heb gewoont, dus weet dat dit niet altijd zonder zorgen is.
Heb wel het geluk dat ik al 5jaar dezelfde huurder heb, wel al paar keren een maand huurachterstand. Vanaf 2maanden achterstand ben ik van mening dat ge naar de vrederechter moet, nog niet nodig geweest maar zal er op termijn wel ooit van komen.

Zo, vandaag gaan kijken.
Viel redelijk goed mee. Huis was van 80jarige man die overleden was en kinderen verkochten het.

Dus huis was oudbollig maar das enkel cosmetisch.

Grootste zaken waar ik op gelet heb:
- stroom zal gedeeltelijk vernieuwd moeten, denk meteen korte pijn en volledig nieuwe stroomkast. En hier en daar wat kleine aanpassingen, budget schatting +-1000€

-mazoutketel is van 1976, werkte nog maar heeft zijn beste tijd wss gehad. Dus deze zal op vrij korte termijn vernieuwd moeten. Leidingen en chauffages zelf zagen er nog ok uit. Tank is bovengronds en gekeurd.

-dak zag er nog vrij goed uit, houtwerk was in orde, ook hout van verdiepingsvloer nergens tekenen van houtworm of schade.
Je zag wel omdat het veel geregend heeft dat op een paar plaatsen het hout een beetje nat was geworden, mss door mos tussen de leien. Dus op termijn wel nieuwe leien of pannen

-geen dakisolatie, maar kan gemakkelijk op zoldervloer tussen de balken gelegd worden

-nergens tekenen van opstijgend vocht

-aluminium ramen met enkel glas, op het moment geen probleem maar op termijn wss verplicht om te vernieuwen.


Al bij al voor deze prijs een mooi pand.
Vrijdag eens bij de bank horen wat mogelijk is.