pattataolivia schreef:Ik ken veel mensen in nieuwbouwverkavelingen met zo"n nieuwe villa van circa 600.000 euro. Het zijn vaak tweeverdieners met een nettomaandinkomen van nog geen 4.000 euro, Ze lenen op 30 jaar, betalen elke maand 2.000 euro af, leven de rest van hun leven als monikken, gaan niet meer op vakantie, gaan niet meer op restaurant, draaien elke euro vijf keer om en zullen nog 1 eurocent teveel uitgeven. Zo worden de waanzinnige prijzen in stand gehouden. Als die mensen hun mentaliteit verandert (niet persee een huis willen kopen dat ze niet kunnen betalen en dus minder lenen), dan wordt de vraag kleiner en dalen de prijzen. En wie dan veel kapitaal heeft kan eindelijk kopen.

Dus een besteedbaar nettomaandinkomen van 2000€ (dus excl afbetaling of huur) voor 2 personen, vind jij "leven als monikken"?
Ik zou ze de kost niet willen geven, die dit niet hebben.

pattataolivia schreef:De prijsdaling is ingezet. Hopelijk blijven mensen massaal wachten met kopen, dan zijn de prijzen over een paar jaar met 30% gedaald. Nu alleen nog hopen dat de rente stijgt, zodat mensen moeilijker kunnen lenen en de prijzen nog verder dalen. Mensen met kapitaal kunnen dan beginnen kopen, en zo hoort het ook.

Basically wil je dus een on-democratisering van de immo-markt?

30% daling => economische malaise en moeilijkere leningen. Dan nog is hogere percenten en dan kan de modale werkmens (gemiddeld netto loon in Belgie is rond de 1700 euro of, dus voor 2 verdieners 3400 - een pak onder de 4000 van die 'sukkelaars' die je eerder beschreef) al helemaal niks meer kopen en worden ze verplicht te huren. Vergis u niet, leningen zijn ook een leverage tool: een verstandige lening nemen laat toe om een stap vooruit int leven te zetten.

Een crash is niet goed voor meeste kandidaat kopers, enkel voor hen die op bergen cash zitten.

http://www.hln.be/hln/nl/942/Economie/a ... acht.dhtml" onclick="window.open(this.href);return false;

@ Spruitekop: je neemt me de woorden uit de mond.

@ Patrick 1: in principe ga ik akkoord met je statusanalyse maar persoonlijk begrijp ik absoluut niet waarom mensen per sé de dikke nek willen uithangen met een dikke villa als statussymbool. Ik snap de logica erachter wel maar persoonlijk ben ik veel te veel gesteld om mijn privacy om mijn armoede tentoon te spreiden. Moest ik rijk zijn, wat ik NIET ben, dan zou ik eerder een rijwoning kopen gewoon om iedereen te slim af te zijn. Ik vind het al fustrerend dat mijn collega's weten dat ik aandelen heb, maar ja, waar het hart van vol is, stroomt de mond van over zeker?

@ Pattataolivia: met alle respect, maar wat jij neerpent doet erg eufemistisch gezegd serieus mijn wenkbrauwen fronsen. Er zijn veel argumenten contra een lage rente, maar anno 2012 de rente verhogen is pure zelfmoord. De huidige lage rente is juist een hulpmiddel om nog een eigen huis aan te schaffen. En dankzij de hoge inflatie wordt deze juist ieder jaar dragelijker. Voor de rest kan ik eigenlijk Jeffer enkel maar gelijk geven.

En zoals Spruitekop al oppert, wat is er verkeerd als mensen een kloosterleven willen leiden in functie van hun droom " een dikke villa" te willen realiseren? Ieder zijn meug en de zeug at stront, toch? Voor zover ik weet doet zot zijn toch geen zeer?

De prijsdaling is ingezet. Hopelijk blijven mensen massaal wachten met kopen, dan zijn de prijzen over een paar jaar met 30% gedaald. Nu alleen nog hopen dat de rente stijgt, zodat mensen moeilijker kunnen lenen en de prijzen nog verder dalen. Mensen met kapitaal kunnen dan beginnen kopen, en zo hoort het ook.

Als ik jouw logica volg, promoot jij dus armoede en marginaliteit? Je mag niet vergeten dat jouw toekomstige dikke villa over 5 jaar bijna dagelijks zal worden bewonderd door Griekse criminelen die staan te springen om jouw nieuwe Mercedes en flatscreentv te komen stelen. Dit is ook iets wat velen nu vergeten; over 5 jaar zitten veel van die arme Grieken hier op roverstocht. Ze hebben toch niets meer te verliezen, dus waarom gaan ze niet al die rijke Duitsers die hen pertinent weigeren te helpen, geen bezoekje gaan brengen? Of nog cynischer: arme Portugezen en Spanjaarden komen over 5 jaar het alarmsysteem van jouw gate community installeren om al die arme Grieken buiten te houden. Wie wind zaait, zal storm oogsten!

ik zeg heelemaal niet dat ALLEEN mensen met veel kapitaal dure woningen mogen kopen, lees toch wat ik schrijf. Ik zeg alleen dat je het mensen die het MOEILIJK hebben om een woning te betalen niet constant moet stimuleren om dat toch te doen door van allerlij maatregelen uit vinden die gewoonweg discriminerend zijn:

- de hypothecaire intrestaftrek = wie leent heeft een voordeel = mensen die een groot kapitaal hebben opgebouwd zonder enig zwartwerk genieten niet van deze aftrek, gewoon omdat ze rijk zijn = geef die mensen dan een fictieve aftrek
- het klein beschrijf

De werelz zit nu eenmaal zo in elkaar = als je iets niet KAN moet men er niet alles aan doen omdat je het toch zou kunnen. Iemand die niet de capaciteiten heeft om unief te doen moeten ze toch ook niet op alle mogelijkheden stimuleren omdat die dat na jarenlange intesief werken wel zou kunnen.

@ Patattaolivia: je stellling klopt niet. Als je genoeg cash geld hebt om een huis te kopen, kan je nog altijd een lening nemen voor de aanschaf van de woning. Gewoon moeilijk doen en je krijgt een lening voor een appel en een ei en met je cash geld koop je desnoods een kasbon of zo. Pure win-win voor beide partijen. En dit gebeurt letterlijk iedere dag. Banken zijn niet dom op dat vlak.

Daarjuist iets interessant gelezen: een artikel over emigratie van jonge hoogopgeleide Grieken naar Duitsland. 1 probleem: ze raken daar niet aan werk en vinden zelfs met moeite onderdak. De enige jobs die voorhanden zijn is afwasser in een Grieks restaurant (sic!!!). ( DS 19/4/12 P36)

@ Patattaolivia


Ik durf er een gokje op maken dat je nog jong bent, je moet de wereld nog leren begrijpen.

Een politicus maakt wetten voor de "grote" middenklasse, ongeveer 70 % van de mensen, mensen met kinderen, die een eigen huis willen, vandaar de hypotecaire aftrek, via de belastingen, voor je eigen woning.

Toen wij voor de tweede maal bouwden, heb ik ook alleen geleend om fiscale reden, ik had cash genoeg, maar je zou een dommerik zijn om de fiscus niet mee te laten betalen voor je woning.

Vele tweede verblijven aan zee, worden via een hypotecaire lening tweede verblijf, mede betaald door de fiscus, volkomen legaal.

Onrechtvaardig vindt je, misschien terecht, maar jij en ik maken de wetten niet, en je moet dom zijn om je jaarlijkse fiscale aangifte niet te optimaliseren.

Ik zal nooit de uitspraak vergeten van een beroemde Britse politica Margret Thatcher: Haar stelling als politica was, als 70 % van de Britten het onder mijn bewind beter krijgen, en voor mij stemmen, ben ik telkens herkozen ! Jammer voor de 30 % anderen, natuurlijk.

om eerlijk te zijn nog niet zo'n slechte stelling: 70% die het beter krijgen! In veel landen is dit een heeeel pak minder, ook in zogenaamd ontwikkelde landen en bedienen poltiek invloedrijke klassen zichzelf.

@ Patrick 1: wijs gesproken.

realisticview schreef:Was er overlaatst geen artikel verschenen die het verschil tussen kopen en huren minimaliseerde (test aankoop?).
Dat op het einde van de rit uiteindelijk de huurder voordeliger uitkwam qua woonkost ... natuurlijk heeft deze dan wel geen dak boven zijn hoofd maar ja ...
Hoeveel ouderen zijn er niet die in een aftands huis wonen terwijl deze in nieuwstaat was aangekocht?

Ik ben er vast van overtuigd dat een eigendom kopen enkel voordeliger is dan iets te huren in een paar gevallen:
- je het huis kan betalen uit eigen middelen OF;
- je blijft er langer wonen dan de duurtijd van je lening OF;
- je rekent op een meerwaarde van je huis (doordat je huis vanzelf stijgt in waarde (zie onderwerp van dit topic), of door renovatie die je hoofdzakelijk zelf doet en niet laat doen door aannemers)

In alle andere gevallen ben ik ervan overtuigd dat je geen financieel voordeel haalt uit iets kopen tov huren. Dan komt het inderdaad gewoon neer op het gevoel iets van jezelf te hebben of het baksteen-in-de-maag-gedoe. In België wordt er van iedereen bijna verwacht dat ze een eigendom hebben van zodra ze een degelijke job hebben...waardoor iedereen overtuigd is dat het ook voordeliger is.

Cijfervoorbeeldje?
Prijs v/e huis: 250 000€ (inclusief opfris/renovatiekosten om het makkelijk te maken)
Hoe lang blijft je gemiddeld in je eerste huis wonen? Ik schat 10 jaar...
Duurtijd van een gemiddelde lening? Pakweg 25 jaar
Een degelijke interestvoet van vandaag (rodv.be): 3,70%
Jaarlijkse SSV is heel verschillend, neem even een bijzonder optimische 280€ /jaar voor de eerste 10 jaar voor een koppel
Gemiddelde eigen middelen: 20% van de prijs + notaris/beschrijfkosten (ruw geschat 10% v/d aankoopprijs)
Jaarlijkse onroerende voorheffing + tax: min. 300€
Jaarlijkse kosten aan de woning: ruw geschat 2500€ (sommige jaren meer, sommige minder)

Na 10 jaar heb je voor deze lening 62 744€ aan interesten betaald.
Om de 25-jarige lening na 10 jaar af te sluiten, zou je eigenlijk wederbeleggingsvergoeding+handlichting+eventuele bankkosten moeten tellen van 1286+697+200 - > +-2000€. Maar goed, stél dat je lening over 10 jaar nog steeds een gunstige lening is en je hergebruikt hem voor een nieuwe woning, waardoor je deze kosten achterwege laat.

De totale kost na 10 jaar van dit voorbeeld zou dan het totaal zijn van de aankoop+notaris+interesten+jaarlijkse kosten = 250 000+25 000+62 744+(280+300+2500)x10jaar = 368 544€
Uiteraard is er de woonbonus...Di Rupo heeft die nu naar 45% belastingsvermindering gebracht voor iedereen, wat voor 2012 220+730=2930 x 45%=1318,5€ belastingvermindering geeft per jaar. Op 10 jaar krijg je dus per persoon 13 185€ terug van de staat.
Vanaf 2014 wordt de huidige vorm van de woonbonus afgeschaft, dus ik laat het open of je deze er nog 10 jaar wilt bijrekenen.
Laten we optimistisch zijn en deze aftrek gedurende 10 jaar voor 2 personen aftrekken, dan wordt de kost van ons huis 368 544-26 370=342 174€.

Na 10 jaar verkoop je dit huis, waarbij ik niet durf te gokken op een automatische en gegarandeerde meerwaarde (huis is ondertussen 10 jaar ouder, wie weet hoe gaat de wijk vooruit/achteruit, economie, ...). Ik wil ook niet pessimistisch zijn, dus laten we ervan uitgaan dat je dit huis na 10 jaar aan dezelfde prijs verkoopt.
Van de totale kost kan je dus de opbrengst van verkoop aftrekken: 342 174-250 000=92 174€

Maw, 10 jaar in het huis van dit voorbeeld wonen heeft je 92 174€ gekost.

Wat zou huren gekost hebben...
Je hebt initieel 20%+notariskosten kunnen betalen van je eigen middelen. Laten we realistisch zijn en zeggen dat veel mensen nog steeds de notariskosten van hun ouders cadeau krijgen en je dat bedrag dus niet zelf hebt (of zou kunnen sparen)... Dus je zou in dit voorbeeld 10 jaar lang 20% (=50 000€) op een spaarboekje kunnen zetten. Aan een voorzichtig gemiddelde opbrengst van 2%, zou dit na 10 jaar 10 950€ opbrengst geven.

Gedurende die 10 jaar zou je iets gehuurd hebben. Realiteit is dat je geen villa gaat huren, dus laten we zeggen dat je ipv iets te kopen iets zou huren van 700€. Minder kan zeker, meer zeker ook. Maar realiteit is dat mensen die tevreden zijn met een eigendom van 250 000€ ook tevreden zijn wanneer ze iets huren van +-700€.
10 jaar lang 700€ huur betalen, kost je 84 000€ (voor de eenvoud geen rekening gehouden met de stijging van huurprijzen, tel zelf zo'n extra 7000€ huurkost bij als je 2% gemiddelde jaarlijkse stijging van je huurprijs wilt rekenen)

Maar, de mensualiteit van ons leningvoorbeeld hierboven is 1016€ per maand en onze huurprijs is 700€ :-) Dus je zou eigenlijk 1016-700=316€ per maand kunnen storten op je spaarboekje... Na 10 jaar geeft dat nog eens 4022€ extra aan onze gemiddelde 2%.

Dus je kan stellen dat iemand met 50 000 eigen middelen op dag 1, 10 950+4 022 kan vergaren aan spaarboekjeinteresten na 10 jaar.
De échte kost van 10 jaar iets te huren voor ons koppel in dit voorbeeld, is dus 84 000-10 950-4 022=69 029€.

Samengevat, als je het huis van dit voorbeeld zou verkopen na 10 jaar kost het je 92 174€. Als je 10 jaar iets zou huren, kost het je 'maar' 60 929€.
Ons voorbeeldkoppel maakt dus een winst van 23 146€ om 10 jaar iets te huren.

Bedenkingen:
- Vanaf de dag dat je echter 26 jaar in dit huis blijft wonen, begin je winst te maken tov iets 26 jaar te huren.
- Als je de leningkost weghaalt en dus 250 000 zelf kan betalen, is de kost van iets kopen en 10 jaar bewonen <-> 10 jaar huren gelijk.
- Van zodra je in dit voorbeeld een 10% meerwaarde op je verkoopprijs tov aankoopprijs kan garanderen bij verkoop na 10 jaar, is de kost van iets kopen en 10 jaar bewonen <-> 10 jaar huren gelijk.
- Als je je eigen middelen niet aan 2% kan laten renderen, maar pakweg 10 jaar vastzet aan 4% - loopt het de kost van 23 146€ om iets te kopen tov huren al op naar 40 802€.

Ik ben heel realistisch (en zelfs deels optimistisch) met alle kosten/opbrengsten van een eigendom, dus ik durf wel stellen dat het cijferwerk hier aantoont dat er geen financieel voordeel is om een instapwoning te kopen. Maw, als je de nood hebt om als 25-30 jarige iets te kopen van je eerste spaargeld en salaris - doe het dan omdat je nood hebt om iets van jezelf te hebben... Omdat je dan zekerheid hebt dat je niet uit je woning wordt gezet door de verhuurder, omdat je die ene muur ongestraft kan weghalen, omdat die investering voor een nieuwe keuken in je hoofd dan gerechtvaardigd is, ... .
Langs de andere kant heb je met een huurwoning dikwijls minder zorgen en kan je er makkelijker weg als je buurt/buren je niet (meer) bevallen.

Klopt Optibear, het was eigenlijk de regel voor mensen met vrij veel spaargeld om toch 'n lening aan te gaan.
1) fiscale aftrek.
2) het maandelijks af te betalen bedrag wordt in vorm van KK als maar kleiner door de inflatie.
3) geen gezeur van de belastingsdienst.
4) je houdt toch nog 'n centje opzij voor onvoorziene problemen, problemen waarvoor je misschien geen lening (tenzij dure persoonlijke lening) kan voor krijgen (ziekte) of problemen waarvoor je wél 'n lening kan voor krijgen ongeval (rijdt je wagen in de prak tegen 'n boom) maar waarvoor je dan net als bij de persoonlijke lening geen beroep kan doen op de fiscale aftrek.

Met de logica van Patattaolivia was er totaal geen sprake van de bouwsector in België, ik ken het percentage niet van wat de bouwsector -rechtstreeks en onrechtstreeks- aan werkgelegenheid biedt maar ik denk dat 1/3 van België zonder werk zou zitten.

Ik hoop tevens voor Patattaolivia om nooit in 'n ziekenhuis terecht te komen, de meeste ziekenhuizen vinden geen personeel met hogere opleiding er lopen nu zelfs projecten om administratief personeel op te leiden tot verpleger/verpleegster terwijl hun normale loon doorloopt. Als je daar terecht komt vraag je niet: "Heb je wel capaciteiten of ben je opgerakeld door zo'n project".

@ streep: je begint dus met een "starterswoning" van 250.000€ om daar 10 jaar in te wonen.

Spruitekop schreef: @ streep: je begint dus met een "starterswoning" van 250.000€ om daar 10 jaar in te wonen.

Absoluut. Welk deel van de redenering probeer je met die zin in twijfel te trekken?
Denk je dat de gemiddelde woning + renovatie/opfriswerken in een stad (waar 25-30 jarigen meestal gaan wonen) minder kost? Immoweb...
Of denk je dat mensen langer dan 10 jaar in hun eerste woning wonen?

Als ik kijk naar mijn kenissenkring, worden woningen toch voor langer (niet bepaalde tijd) aangekocht.

Jeffer schreef:Als ik kijk naar mijn kenissenkring, worden woningen toch voor langer (niet bepaalde tijd) aangekocht.

Dat zou perfect zijn! Van zodra je de looptijd van je lening in de woning blijft wonen, zit je goed :-) Ik wil alleen maar aantonen dat het financieel heel snel nadelig kan zijn als je er geen 25 jaar in blijft wonen.

Is uiteraard iets heel persoonlijk dat iedereen voor zich moet uitmaken, maar de stelling dat kopen zowiezo voordeliger is dan huren - probeer ik te weerleggen. Net omdat iedereen dat voor zichzelf zou moeten uitrekenen, probeer ik zo gedetaileerd te zijn in mijn uitleg & berekening.

Yep, heb zelf ook de berekening gemaakt en in een heel aantal gevallen is huren idd voordeliger. Je moet het echt geval per geval uitrekenen.