Nieuwe GVV op komst, deze zit voor 82% in de studentenkamers en actief in BE en NL:

Op datum van de IPO zal de vastgoedportefeuille 48 gebouwen omvatten (37 in België en 11 in Nederland), met een totale reële waarde van ca. EUR 196 miljoen (de “Initiële Vastgoedportefeuille”). 82% van de totale huuropbrengsten (d.i. aan 100% bezetting, inclusief activa in aanbouw) van de Initiële Vastgoedportefeuille wordt gegenereerd door de verhuring van studentenresidenties. De overige 18% procent vloeit grotendeels voort uit de verhuring van winkels, die zich meestal op het gelijkvloers bevinden, onder de studentenkamers. De gebouwen in portefeuille, goed voor iets meer dan 2.000 kamers, situeren zich in de belangrijkste studentensteden van België (85% van de Initiële Vastgoedportefeuille), waaronder Leuven, Gent en Antwerpen, evenals in Nederland (15% van de Initiële Vastgoedportefeuille, met name in Den Haag, Maastricht, Breda en Tilburg) en hebben een gemiddelde bezettingsgraad van 98%. Er wordt een mix van kamertypes aangeboden, gaande van studentenkamers met gezamenlijke voorzieningen tot volledig uitgeruste studio’s. Er zijn tevens verbintenissen aangegaan om na de beursgang nog eens drie extra panden te verwerven (goed voor ca. 100 bijkomende kamers). Xior zal in 2016 naar verwachting ca. EUR 11m aan huurinkomsten genereren.

http://www.vfb.be/vfb/Media/Default/new ... 20Xior.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

XIOR hoopt bij de ipo €80M op te halen. Dus een relatief kleine introductie met een reëel gevaar voor overintekening en een bijhorende opgefokte prijs.

Hopelijk komt het er dit keer echt van. De voorbije jaren immers verschillende aankondigingen van vers GVV-bloed, maar telkens zonder tot IPO over te gaan.

Denk aan Whitewood Capital en Amandel (Group Bernaerts).

Meest recente IPO was Qrf in 2013. Was qua omvang zelfs nog een tikje kleiner dan Xior: een uitgifte van 75 miljoen EUR. Premie op NAV was 10%.

Dat hoop ik Afrodiziak.
Ze spreken hier van december dus we gaan het vlug weten.

In uw overzicht zal Xior voor een nieuwe categorie zorgen: studentenkoten.
gvv-gereglementeerde-vastgoedvennootsch ... 54-75.html" onclick="window.open(this.href);return false;

11M aan huurinkomsten op een faire waarde van 196M. Daar loop ik toch niet meteen wild van, zeker als je weet dat van die 11M de rentelasten nog moeten afgetrokken worden... Of mis ik hier iets?

@Pol

Op basis van wat in het persbericht staat:

(-) Brutohuurrendement is inderdaad laag. Wat Aedifica vangt voor z'n appartementen is echter niet zo veel hoger. Blijft laag als je leest dat 18% van de portefeuille uit winkels bestaat, wat het rendement toch wat zou moeten opkrikken. De beperkte schaalgrootte helpt ook al niet om de kosten te dragen.

(+) Met 98% degelijke bezettingsgraad. Wel gaan ze zowat ieder jaar hun volledige patrimonium aan koten opnieuw moeten verhuren. Maw, een hoge "churn rate".

(+) Geografische spreiding, alhoewel beperkt (85% BEL, 15% NL).

(-) Uitifteprijs zal hoger liggen dan de NAV. Hoeveel premie te betalen?

(+/-) Gemiddelde schuldgraad (45%). Financieringskost ongekend.

(+/-) Dividendyield: 4.5%. Is bruto veronderstel ik (wordt niet gepreciseerd). Gemiddeld.

(-) Gezien het lage huurrendement zou een actief beheer zoals HOMI dat voert (regelmatige verkopen uit de portefeuille) het uitkeerbaar resultaat kunnen verhogen. In het artikel in de Tijd lees ik echter dat ze een buy&build strategie nastreven. Geen verkopen (met meerwaarde) dus.

Evolutie prijzen in dit segment tenslotte:

Aedifica had enkele jaren geleden laten vallen de sector "studentenvastgoed" te bekijken. Eind vorig jaar zei CEO Gielens daarover het volgende in een interview:

Wat denken jullie over vastgoed voor studenten (studentenkoten)?

We hebben er naar gekeken maar uiteindelijk besloten er niet in te investeren. De prijzen zijn op korte termijn zeer snel gestegen en we vrezen dat er snel een overaanbod zou kunnen ontstaan.

@afro: Die 4.5% zal wel bruto zijn (zeker aan de nieuwe tarieven van RV zou netto 4.5% een bruto rendement impliceren van 6.16%. En dat lijkt me allerminst realistisch). Ook te vermelden: er wordt geen dividend over 2015 uitgekeerd. Het eerste dividend dat wordt uitgekeerd is over het boekjaar dat eindigt op 31 december 2016. Dus pas in 2017.

Als ik rondom mij heen kijk dan moet ik Aedifica gelijk geven: student residenties schieten als paddenstoelen uit de grond. Ik denk dat er hier ongeveer 15 à 20% leegstand is, wat de prijzen ongetwijfeld zal drukken. Ook de pure verkoop van deze koten schijnt (met prijzen tot €200K) niet van een leien dak te verlopen. Het zou natuurlijk wel kunnen dat deze nieuwe grootschalige projecten vooral de traditionele kleinschalige kotbazen en - bazinnen uit de markt duwen. Die hebben niet de financiële slagkracht om hun koten aan te passen aan de moderne vereisten. (Ik vind dat persoonlijk een spijtige zaak). Eens dat gebeurt is hebben de grotere projecten vrij spel om de prijzen aan te passen. Maar dat zal de toekomst uitwijzen.

Voorlopig is het nog koffiedik kijken maar met de informatie die tot nu toe doorgesijpeld is zal ik mij bij deze IPO afzijdig houden.

Voor de verder geïnteresseerden: Het officiële persbericht kan hier gevonden worden.

't kan precies niet meer op: Beleg eens in een studentenkot. Minimum inleg €36K, geen dividend voor eind ... 2020! Is zich nu een bubbel aan het vormen?

Het artikel leert enkele zaken:

* Huurrendement ligt laag in deze sector. Quares rekent op 4.5%.
* Dat men uitgaat van waardetoename: gemiddeld 2% per jaar.

Het prospectus van het Quares Student Fund leert volgende achtergrondinfo over de markt in studentenhuisvesting:

De markt van studentenhuisvesting is volop in beweging. Tot voor kort was de markt redelijk ontspannen, waarbij vraag en aanbod nagenoeg in evenwicht waren. De laatste jaren trad hierin, door grote evoluties in het hoger-onderwijslandschap, snel verandering op en tekende er zich een tekort af in verschillende studentensteden. Deze nood aan studentenhuisvesting laat zich in hoofdzaak verklaren door het voortgaande democratiseringsproces en het groeiend aantal studenten in het hoger onderwijs, de veralgemening van de masterstructuur, de 5-jarige opleidingen na de Bologna-akkoorden waardoor studenten een langere studieduur kennen en de groeiende internationale mobiliteit, waardoor we ook in België een stijgend aantal buitenlandse studenten ontvangen. Deze groei is duurzaam: de student van morgen is vandaag reeds geboren en duidt op een groei voor op zijn minst de komende 15 jaren.

Naast groeipotentieel en een gezond investeringsklimaat kenmerkt de markt voor studentenhuisvesting zich volgens de Emittent als volgt:

- Een trend naar schaalvergroting (type studentenhuisvesting) gecombineerd met een professionalisering van ontwikkeling en beheer;

- Inbedding in de stedelijke context die de vastgoedwaarde van studentenhuisvesting mee ondersteunt;

- Stabiele huurprijzen en huurrendementen;

- Jaarcontracten, met mogelijks jaarlijkse huuraanpassingen; en voor buitenlandse Erasmus-studenten trimestriële of halfjaar contracten met mogelijks trimestriële of halfjaarlijkse huuraanpassingen;

- De huurovereenkomsten voor studentenhuisvesting vallen onder de algemene huurwetgeving indien de student er niet gedomicilieerd is. In veel studentensteden wordt gewerkt met een standaard jaarhuurcontract van de stad of de onderwijsinstelling. Bij haar investeringen wil de Emittent het gebruik toepassen van het standaard huurcontract zoals gepromoot door de onderwijsinstellingen uit de desbetreffende studentenstad;

- Het leegstandrisico is relatief beperkt door de groeiende vraag. De Emittent meent ook dat dit leegstandrisico beperkt kan worden door de specifieke investeringskeuzes op vlak van goede verhuurbaarheid alsmede door haar actieve beheer inzake verhuring. De Emittent heeft op Datum van dit Prospectus 10 van de 255 kamers leegstaan;

- Huurdervingen door wanbetaling liggen relatief laag, mede door de huurwaarborgen of garantieverklaringen van de ouder(s) of door verplaatsing van het huurrisico naar onderwijsinstellingen. Daarnaast tracht de Emittent deze huurdervingen tot een minimum te beperken door een actief incassobeheer. De Emittent heeft op datum van het Prospectus geen enkele achterstallige huur openstaan;

- De uitbating van studentenhuisvesting is arbeidsintensief en professionaliseert. Kostenbeheer is hier belangrijk;

- Een sterke bereidheid van hoger onderwijsinstellingen om huurcontingenten af te sluiten (waarmee wordt bedoeld dat zij op lange termijn een volledig gebouw afhuren en zelf instaan voor de onderverhuring en het beheer);

- De vraag naar studentenhuisvesting als investering door particuliere en professionele investeerders is momenteel groot. Als deze trend zich voortzet, zullen investeringen in studentenhuisvesting dan ook vlotter liquide kunnen worden gemaakt dan 9 investeringen in bijvoorbeeld kantoren.

Doe zelf aan verhuur van een studentenkamer. Zou het niet aanraden. Kosten liggen hoog tov opbrengsten.
Deze markt is in BE ook redelijk verzadigd.

Zullen ze na 10 jaar nog bestaan ?

Miojn dochter heeft op een Xior kot gezeten. In dat huis waren een 10-tal koten, en dat gebouw was in een triestige staat.
Ze is er dan ook maar één jaar gebleven. Het beheer van Xior was Ok.
We hebben bij de afsluiting van het contract een 3-tal gebouwen van Xior gezien, en dat waren niet de modernste gebouwen. Veel onderhoud en herstellingen nodig. (Leuven)
Natuurlijk weet ik niet of die representatief zijn voor de portfolio.

Ik geloof eigenlijk meer in kleinschaligere kotbazen die 1-2 huizen hebben waarvan ze zelf het beheer doen. Als Xior kamers moet laten schilderen doen ze dat met officiële schilders die de volle pot rekenen.
Kleinere kotbazen doen het zelf, of laten het doen "in het donkergrijs".
Zelf zou ik nooit zo'n huis kopen, tenzij ik me daar echt halftijds mee wil bezig houden. Huizen in Leuven die opgedeeld zijn in koten en te koop komen zijn eigenlijk schandalig duur en oud.
Bestaande gezinshuizen omvormen tot koten mag niet meer in Leuven.

Een paar jaar geleden was er echt een tekort in Leuven, nu is de markt echt aan het ontspannen, dus ik verwacht geen prijsstijgingen meer op korte termijn van de huur.

Jaarresultaten 2015

- Resultaat per aandeel is verwaarloosbaar en er wordt dan ook geen dividend uitgekeerd (wat ook verwacht werd in het prospectus)
- Over 2016 (te betalen in 2017) wordt een dividend van €1.13 in het vooruitzicht gesteld. Dit bij een totale uitkering van het courant resultaat. Aan de huidige koers (€29) gerekend is dit een bruto rendement van 3.9%
- Schuldgraad blijft met 46% laag - er is marge voor expansie, maar men wenst de schuldgraad omtrent die ratio te houden
- Bezettingsgraad hoog: 97.8%
- NAV bedraagt €23.42. De huidige koers ligt 24% hoger.
- Kapitaalsverhoging voorzien in 2016 door inbreng in natura van nieuwe panden (reeds in bezit van de controlerende maatschappij Aloxe. Nieuwe aandelen zouden gecreëerd worden @ €25.00. De inbreng wordt verwacht per 1 augustus 2016.

XIOR resultaten Q1
Blaast warm en koud: opgelopen kosten in eerste kwartaal nog te wijten aan opstartkosten. Zullen normalizeren vanaf tweede kwartaal.
Vastgoedresultaat op eerste zicht pover, maar is te wijten aan veranderde boekhoudregels (onroerende voorheffing en taksen op tweede verblijven worden nu integral geboekt in het eerste kwartaal)
Bevestigd het vooropgesteld netto courant resultaat en het voorziene dividend van €1.13

zie ook: Xior wil belegger geruststellen

Ik geloof in het bedrijf. Heb er zelf een klein deel van de portefeuille in geïnvesteerd.