Beste beleggers, even toetsen.
Wij hebben onze ogen laten vallen op een appartement om te kopen als belegging.
Hiervoor zouden we een deel zelf financieren en een deel lenen.

Klopt de redenering als we zeggen dat de huurder eigenlijk het appartement voor ons afbetaalt? Waardoor er eigenlijk een goed rendement bereikt wordt?

voorbeeld:
aankoop: 200.000 euro
eigen inbreng: 100.000 euro
ontleend bedrag: 100.000 euro

over 20 jaar:

netto-huuropbrengsten: 500€/maand * 12m * 20j = 120.000€
afbetaling lening: 500€/maand * 12m * 20j = 120.000€

Na 20 jaar is appartement (hopelijk) nog steeds 200.000€ waard

==> 100.000€ wordt in 20 jaar 200.000€
maw een opbrengst van 5.000€/jaar of rendement van 5% op jaarbasis


Klopt onze redenering?

KI, grondbelasting en af en toe eens leegstand van enkele weken of maanden meetellen.
Ook het onderhoud van het appartementsgebouw zeker niet vergeten mee te tellen : is het een grote blok met veel maandelijkse vaste kosten ? Is het een oude of recente bouw ?

Na 20j heb je een app dat 20j ouder is dan vandaag dus badkamer, keuken, etc zijn op dat moment of verouderd of reeds door jou vervangen in de 20 voorafgaande jaren.

Zijn gewoon dingen waar je wel rekening mee moet houden.
ik heb de regel dat een appartement max 160K aankoop mag zijn, daarop de registratie en erelonen.
Verhuurprijs moet minstens 650 en liefst 700 per maand zijn.

Dan kom ik met alle kosten linsk en rechts wel nog niet aan 5%.
Ik leen wel heel weinig en op heel korte termijn maar bon, met die lage rentevoeten is dat nu ook niet zo'n massaal groot verschil

wat ik geregeld lees is dat verhuren een rendement geeft van 3 à 4 % netto,
op zich niet echt veel, maar veel verhuurders rekenden erop dat het vastgoed ook een grote meerwaarde zou krijgen na 10 à 20 jaar, die theorie klopte vroeger, maar naar de toekomst toe zijn daar grote vragen bij,
en zonder die meerwaarde kunt ge u de vraag stellen of ge niet beter vb fondsen koopt

Ik sluit mij aan bij Soja, vroeger klopte deze redenering, maar nu? Zolang alles goed gaat en je "goede" huurders treft gaat deze vlieger op. Maar de realiteit is dat zeker 1 op 2 huurders je kopzorgen en extra kosten bezorgen. Je waarborg is ocharme € 1.000 voor een pand dat er € 200.000 waard is. Tegen dat je beseft en actie tegen betalingsachterstand genomen hebt, is deze € 1.0000 al opgesoupeerd ... moet je een vakman iets laten opknappen loop je met die € 1.000 ook niet ver. Bij het vredegerecht en tegenover de huurwet sta je als verhuurder in de zwakste positie. Het verhuurdersrisico is dus helaas enorm toegenomen (ik verhuur al 20 jaar) tegenover de grootte van een investering van 200k. Zonder iedereen over dezelfde kam te willen scheren - er zijn nog goede huurders hé - maar de realiteit is dat wie een startkapitaaltje heeft nu leent om een pand te kopen. Wie overblijft zijn dan ook vaak mensen waar de cash-positie ultra laag (tot negatief) staat (of hopen vluchtelingen die wanhopig op zoek zijn naar een woonst) ... de (ver)huurproblemen zijn simpelweg navenant gestegen. Dit geldt overigens zowel voor autochtonen als allochtonen.

Onroerende voorheffing.
brandverzekering,
Belasting (op het geindexeerd KI + 40%)

Bovenstaande posten souperen makkelijk 2 à 3 maanden huur op.

Daarboven komt dat er regelmatig wel eens kosten zullen zijn
+
misschien af en toe leegstand.

Als je niet kan rekenen op meerwaarde van het appartement , dan loont het de moeite niet meer , in de meeste gevallen.
Er zullen altijd wel uitzonderingen zijn.

Vergeet ook inderdaad de kosten van onderhoud niet want met wat pech kunnen deze erg hoog oplopen. Als er bijvoorbeeld een nieuw dak moet gelegd worden of een lift moet hersteld worden kun je wel eens groen zien als je de factuur te zien krijgt.
Wij hadden vroeger een appartement. Toen we onze woning kochten hebben we ook eventjes met het idee gespeeld om het ding te houden en te verhuren maar na horrorverhalen van kennissen en familie over huurders en mogelijke kosten hebben we toch besloten om het te verkopen.
Als je na verloop van tijd een nieuwe keuken of een badkamer moet laten installeren kom je ook niet toe met 25000 euro.
Wij wonen nu 15 jaar in ons huis en gaan dit jaar een nieuwe douche en badkamermeubel installeren omdat die aan vervanging toe zijn. Kostprijs 12.000 euro. En dan zijn wij nog eigenaar en zorgen we beter voor ons gerief dan dat een huurder doet. Het kan dus zijn dat je na een aantal huurders na 10 jaar al uw badkamer en keuken mag vernieuwen.

Lees deze thread eens alsjeblieft. Nog steeds actueel. Met de huidige vastgoedprijzen haal je zowat 3 à 4% bruto-rendement. Door alle kosten,risico's en tijdsinvestering bij verhuur te onderschatten of te negeren maak je enkel jezelf wat wijs.

Verder moet ik als collega-verhuurder Ardennois gelijk geven: kwaliteitsvolle huurders vinden is bijzonder moeilijk tegenwoordig. De instroom van huurders is vooral aan de onderkant. Met nieuwjaar een bijzondere moeilijke huurdersswitch gehad.

@ oudere jongere: in een ander pand zijn tot mijn grote blijdschap maar met de nodige ergeneris de huurders ook met Nieuwjaar vertrokken.
-Tijdig 3 maanden voordien het contract opzeggen: waarom mijnheer, dat is niet mijn probleem?
-Wanneer komt het pand vrij? Wellicht begin januari, maar helemaal zeker is het nog niet, ik moet nog verhuizen.
-Sceptische put ledigen: hij is nog niet vol, dus dat doen we niet!
-Gasinstallaties laten controleren: in 4 jaar nooit gedaan
-Het huis opgekuist teruggeven: voor ons is het zo proper genoeg, mijnheer!
-Het huis leeg opleveren: de volgende huurder is misschien blij met de achterblijvende brol, mijnheer.
-Het gras in de tuin afrijden: waarom?
-U wilt een deel van onze waarborg (logischerwijze) niet terugbetalen, dan gaan wij naar de huurdersbond en vrederecht.
Enzovoort enzoverder ...
Ik kan het morgen verhuren, de vluchtelingen (en anderen) staan in rij te wachten, maar mijn incasseringsvermogen ziet dat echt niet meer zitten. Het pand staat nu gewoon te koop en ik zal de winst nemen tegenover de bescheiden aankoopprijs uit het verleden.

Oudere Jongere schreef:
Verder moet ik als collega-verhuurder Ardennois gelijk geven: kwaliteitsvolle huurders vinden is bijzonder moeilijk tegenwoordig. De instroom van huurders is vooral aan de onderkant. Met nieuwjaar een bijzondere moeilijke huurdersswitch gehad.

Wat ik mij afvraag: hangt dit niet enorm af van de uitstraling van je huis?

Ik bedoel: een rijhuis aan Gent Dampoort of een luxevilla in Latem. Welke trekt voortvluchtig krapuul aan? Ik ben ook langzaam aan het kijken naar vastgoed in het Gentse voor de jongens op kot te laten gaan en het valt me op dat de goedkoopste woningen altijd in de "sociale mix" zitten.

Ardennois schreef: -Sceptische put ledigen: hij is nog niet vol, dus dat doen we niet!

Die put moet niet sceptisch zijn, dat is maar een put. Hopelijk ben jij niet septisch

@ TS Zeer goed idee lijkt mij. Vergeet niet dat de indexatie van je huur aardig oploopt en de inflatie alleen al zorgt voor een mooie winst op je nominale kapitaal dat je investeert. Een inflatie van 1% over de volgende 20 jaar maakt van uw 200.000 al 244.000 euro. Een huur van 600 euro in 1996, zou nu 854 euro bedragen, enz. Als je van dit alles redelijke gemiddelden neemt, zal je zien dat je rendement reëel een stuk hoger ligt. Dan ben je er nog van uit gegaan dat er geen reële waardestijging is gebeurd... Dit zal afhangen van de ligging en de kwaliteit en de leeftijd van het gebouw nu.

Om van bruto naar netto huur te gaan reken je best op 10.5 maanden huur. 1 maand huur voor je KI en 0.5 huur voor je brandverzekering en eventueel bijkomende lokale belastingen.

Mocht ik jou zijn, ik zou méér lenen en minder cash investeren, zo vergroot je je financiële hefboom. 50.000 extra lenen 'kost' je 250 euro/maand, en daarvan moet je eigenlijk enkel de factor 'rente' als kost zien, aangezien de factor 'kapitaal' verworven is in je aankoop. In dat scenario koop je zo 2 appartementen i.p.v. één.

Voorzien een beleggingshorizon van 20 jaar. Je RR zijn dan te herleiden tot 0.5% op jaarbasis, wat een aanzienlijk verschil is met alle andere relatief zekere langetermijn beleggingen.

Voor de keuze van je huurder sta je zelf is; slechte huurder is dus slecht gekozen. Laat je voor de rest niets wijsmaken van mensen die al van alles horen zeggen hebben enz. Denk zelfstandig na, volg je enigszins beredeneerde buikgevoel en heb ambitie.

Zelf heb ik al een aardige portefeuille opgebouwd; al je vragen hebt, stuur een PB'tje. De criticasters kunnen nu deze redenering gaan afbreken, of hun verlies tellen van hun aandeeltjes en fondsen.

Ik kan kaaiman volledig bijtreden.

Heb zelf door een aantal erfenissen ook een niet onaardig aantal vastgoed eigendommen verworden en hou nauwkeurig bij wat dat opbrengt, inclusief onderhouds- en renovatiekosten, jaarlijkse belastingen en de occasionele leegstandsverliezen.
Ik kan u zeggen dat geen enkele risicoloze belegging van om het even welke bank u dit soort netto rendement gaat opleveren, hoor.
Afhankelijk van het pand kom ik over de laatste 5 jaar uit op 3,5 tot 4,7% netto.
Je kan natuurlijk ook stellen dat ik de waarde van het vastgoed systematisch te laag inschat t.o.v. de toenmalige schattingen door de notaris gecorrigeerd met de gemiddelde jaarlijkse officiële waardetoename van vastgoed in deze stad, maar dan is mijn -weliswaar intensieke- winst nog groter eigenlijk, dus hoe je het ook draait of keert, het is een goede lange termijn belegging.

Maar inderdaad, daar staan een aantal zaken tegenover: het risico om op slechte huurders te vallen, om er maar eentje te noemen.
Wat ik zou aanraden is om het pand altijd zelf te verhuren en nooit via een immo te werken, want die willen gewoon zo rap mogelijk verhuren. Een slechte huurder is voor hun eigenlijk een godsgeschenk, want dan krijgen ze het pand snel terug om nog eens te verhuren (en er nog eens aan te verdienen).Hang gewoon een grote affiche, en zet het op immoweb (met mooie, heldere en duidelijke foto's) en je spaart honderden euro uit en kan zelf de selectie doen.
Een tweede tip is om enkel panden te hebben op top locaties. Hoe u dat definieert is voor discussie vatbaar, maar zorg dat u panden hebt die boven de grijze massa uitsteken. Mooi in een stadskern gelegen, met de nodige winkels vlakbij, zonnekant, geen rare buurt, net gebouw ook...
Een derde tip is om panden te hebben die goed aansluiten bij uw doelgroep. Persoonlijk verhuur ik enkel aan gepensioneerde alleenstaanden, dus ik heb enkel een-kamerappartementen (op 1 na); 2-kamerappartementen trekken veelal gezinnen aan, met alle problemen van dien: financiële zorgen, scheidingen, gezinsuitbreiding, gevolgd door verhuis en leegstand voor wederverhuur. Een 65-jarige bejaarde heeft een vast gegarandeerd pensioen, is honkvast, zal niet aan gezinsuitbreiding doen en ook niet snel meer verhuizen, tenzij naar een rusthuis. 3-kamerappartementen zeker nooit doen; u raakt dat moeilijk kwijt, tenzij onder de prijs!
Een laatste tip is om niet in te stappen in een 20 jaar oud gebouw, tenzij aan een zeer zeer gunstige prijs. Ofwel nieuwbouw (eerste 15 jaar geen grote kosten), ofwel een echt oud gebouw waar het dak, lift, gevel etc al gedaan zijn. Elk van deze renovaties kan u makkelijk 20,000 euro kosten! Badkamerrenovatie en keukenrenovatie zijn minder belangrijk, want dat kan voor telkens 7,000 euro netjes gedaan worden door professionals en je kan dat makkelijk in de prijs verrekenen, iets wat bij de andere kosten hierboven niet het geval is.

Inversor schreef:Wat ik mij afvraag: hangt dit niet enorm af van de uitstraling van je huis?

Ik bedoel: een rijhuis aan Gent Dampoort of een luxevilla in Latem. Welke trekt voortvluchtig krapuul aan? Ik ben ook langzaam aan het kijken naar vastgoed in het Gentse voor de jongens op kot te laten gaan en het valt me op dat de goedkoopste woningen altijd in de "sociale mix" zitten.

Wat je aanhaalt zijn twee extremen. De verhouding huur/investering voor de middenmarkt is stukken beter (investering van rond de 200k - huis of appartement. Of een blok van die appartementen). Onze huizen zijn rijhuisjes in goede buurten. Allemaal vrij nieuw of recent gerenoveerd; beneden volledig open met een keuken die altijd uitkomt op het terras, EPC ronde de 200 etc. Zeker niet de bodem van de markt. Daarnaast is Gent een moeilijke, verhitte markt waar ik momenteel uit blijf.

Ardennois schreef:@ oudere jongere: in een ander pand zijn tot mijn grote blijdschap maar met de nodige ergeneris de huurders ook met Nieuwjaar vertrokken.
-Tijdig 3 maanden voordien het contract opzeggen: waarom mijnheer, dat is niet mijn probleem?
-Wanneer komt het pand vrij? Wellicht begin januari, maar helemaal zeker is het nog niet, ik moet nog verhuizen.
-Sceptische put ledigen: hij is nog niet vol, dus dat doen we niet!
-Gasinstallaties laten controleren: in 4 jaar nooit gedaan
-Het huis opgekuist teruggeven: voor ons is het zo proper genoeg, mijnheer!
-Het huis leeg opleveren: de volgende huurder is misschien blij met de achterblijvende brol, mijnheer.
-Het gras in de tuin afrijden: waarom?
-U wilt een deel van onze waarborg (logischerwijze) niet terugbetalen, dan gaan wij naar de huurdersbond en vrederecht.
Enzovoort enzoverder ...
Ik kan het morgen verhuren, de vluchtelingen (en anderen) staan in rij te wachten, maar mijn incasseringsvermogen ziet dat echt niet meer zitten. Het pand staat nu gewoon te koop en ik zal de winst nemen tegenover de bescheiden aankoopprijs uit het verleden.

Bij ons valt dat allemaal mee. Huizen zijn tot nu altijd leeg en in goede staat teruggegeven. Contracten worden tijdig opgezegd. Eens extra poetsen + de nodige kleine herstellingen is wel nodig maar slijtage heb je nu eenmaal. Het is het zoeken van nieuwe huurders dat erg moeilijk ging.

Naast de gewone jonge koppeltjes nu
- Méér dan de helft komt gewoon niet opdagen na een afspraak voor bezichtiging, zonder iets te laten weten.
- Mensen die niet enkel geen woord Nederlands spreken maar zelfs met gebroken Engels of Duits geen gesprek kunnen voeren.
- Een hoop immo-klojo's die zich voordoen als mogelijke huurder en je dan een beheerscontract proberen aan te smeren?
- Op Immosites komen privé-zoekertjes - ook betalende - helemaal achter alle professionele zoekertjes, waardoor adverteren een probleem. Wij adverteren trouwens enkel via Internet.

Welke smoes gebruiken jullie eigenlijk om (potentieel) "slechte" huurders af te wimpelen? Ik dacht dat je kandidaten niet mag weigeren omwille van leeftijd en achtergrond?

Waarom zou je een smoes moeten verzinnen? Uiteindelijk verhuur je aan wie je wilt, toch?
Je mag geen discriminerende reden geven, maar je hoeft ook geen reden te geven: dan overtreed je ook geen enkele wet.
Er is finaal geen enkele verplichting om te verhuren aan om het even wie opdaagt en als eerste de gevraagde prijs biedt hoor: privaat verhuren is niet openbaar verkopen.