Als je tijdens de bespreking, opmaak van de offerte weet wat je allemaal wil dan staat op voorhand vast hoeveel het je gaat kosten. Wat betreft die stopcontacten bijvoorbeeld, als je er eentje bij wil tijdens de bouw gaat dit het verschil niet maken, maar als je er 10 bij wil tikt het aardig aan. Als je dat dan niet voorzien hebt bij de offerte dan heb je dat niet in je budget gepland en zijn het extra kosten. Het kan ook zijn dat de bouwheer met een onderaannemer werkt voor bepaalde zaken (bijvb elektriciteit, vloer, enz) en als je dan iets wil veranderen of bij zetten dat niet tijdens de opmaak van de offerte werd vermeld willen ze wel eens doorrekenen.
Wat betreft die vloerplaat zal in het merendeel van de contracten staan dat wanneer men vaststelt dat meer beton dient gebruikt te worden dan geraamd dit zal bij betaald moeten worden. Als men pakweg 10 kubiek extra beton moet gieten zal men dat niet met de mantel der liefde bedekken en het doorrekenen. Zij moeten het immers ook laten komen en betalen.
Wat betreft de lening. Bij ons was het zo dat het volledige bedrag werd vastgezet en geleidelijk werd vrij gegeven. Ik moest telkens een faktuur binnen brengen en dan werd het geld op mijn rekening gestort waarna ik het moest door storten.
De afbetaling per maand loopt inderdaad op al naargelang de vordering van de bouw. Let wel op, na verloop van tijd rekenen ze een reserveringsprovisie aan voor het geld dat blijft staan. Dat is een paar euro's per maand.

Bij ons is het ook zo gegaan.
De afbetaling per maand steeg naar mate er meer facturen werden doorgestuurd naar de bank.
We konden wel kiezen om kapitaalsaflossingen uit te stellen tot na het einde der werken. Als je moet huren tijdens de werken scheelt dit natuurlijk wel wat.
En hou inderdaad rekening met de reserveringsprovisie.

Mijn idee: Onmiddellijk opteren voor kapitaalsaflossingen daardoor heb je op het einde van de rit ook minder reserveringsprovisie betaald.

Gingen jullie dan langs bij de banken nadat er een gedetailleerde offerte werd gemaakt met een zo correct mogelijke aankoopprijs of deden jullie dit al met het eerste aankoopbedrag dat de SOD firma's met jullie meegaven.

Met andere woorden dus ook zijn de SOD firma's bereidt om tijd te steken in potentiële kopers zonder de zekerheid dat die kopers ook met hun in zee gaan?

En niet vergeten, een renovatie krijg je nooit zo energiezuinig dan een nieuwbouw!

Wat is dat nu voor een stelling?
Ten eerste gaat het om een SOD dus dat zal al zeker geen passiefbouw zijn voor die prijs en ik zou alle cijfers voor ondertekening contract eens goed napluizen ivm isolatiewaarden en gebruikte isolatiematerialen in vloer, muren en daken.
Want dat zie je na de bouw niet meer. Er ook op staan dat je tijdens de bouw dagelijks de werf mag controleren (sta er op dat dit in het contract staat!). Nogal wat SOD firma's verbieden dit via een clausule. Een bouwwerf waar je niet een paar keer per week zelf alles kan inspecteren, ben je gegarandeerd in het zak gezet.

Ik heb zelf nog nooit een nieuwbouw gezet. Als je wat uitkijkt kan je koopjes doen op de renovatie vastgoedmarkt.
Mijn huidige woning is van 1992 en heb ik in 2013 volledig gerenoveerd voor een budget van 100.000 euro (alleen het dak, de muren en de vloerplaat zijn blijven liggen). Afbraakwerken heb ik zelf gedaan. Al de rest door afzonderlijke ondernemers na vergelijkende offertes. Maar is tond er wel regelmatig (gelukkig) op te kijken als een aannemer aan het werk was.
Ons totaal energieverbruik (CV en SWW inbegrepen) op jaarbasis schommelt tussen de 2700 kWh (ecomodus) en 5000 kWh (smosmodus). Dat kost mij geen euro per jaar, integendeel ik verdien (voorlopig) nog meer dan 1000 euro per jaar op mijn energierekening. De aankoop van de grond (30 are) en de woning heeft mij alle kosten inbegrepen (ook de onderhandelde herschatte registratierechten met de fiscus) 115.000 euro gekost.
De grondprijs ligt hier in de straat inmiddels op 225 €/m² (schatting door landmeter bij onteigening) tot 280 €/m² (wat de zotten er nu voor geven om hun villa op te zetten).
Mooi spaarpotje zou ik zeggen.

Voor alle duidelijkheid: ga voor de verwerving van een eigen woning en huur zo kort mogelijk als je het financieel aankan.
Maar verken de markt en ga niet holder de bolder te werk. Er zijn mensen die 20 garage aflopen om een auto te kopen en 4 uur onderhandelen over de prijs en op een paar uur tijd tekenen voor een woning. Niet doen. Vastgoed genoeg.
Ga eerst naar verschillende banken om te zien wat jullie financiële draagkracht is om te lenen en ga dan de markt verkennen en sla toe als de kans zich voordoet.

Hou er rekening mee dat jullie project op vlak van een lening moeilijk kan worden.
Uit ervaring weet ik dat er door banken vaak gevraagd wordt dat jullie de registratierechten, btw en architectkosten zelf bekostigen. De optelsom daarvan is meer dan het bedrag dan jullie eigen middelen.
Je gaat uit van een intrestvoet van 2,2% vast op 25 jaar, dat kan maar hou er rekening mee dat banken dit zullen zien als een lening aan 100% quotiteit en dat jullie intrestvoet ook 2,5% kan zijn.
Dan kom ik op een maandelijks bedrag van 1230 euro, wat meer is dan 40% van jullie netto inkomen.

Het is goed om eerst via de hypotheekwinkel te weten wat financieel kan en daarna verder gaat denken over de elementen die je opneemt in je SOD woning.

Warren schreef:Hou er rekening mee dat jullie project op vlak van een lening moeilijk kan worden.
Uit ervaring weet ik dat er door banken vaak gevraagd wordt dat jullie de registratierechten, btw en architectkosten zelf bekostigen. De optelsom daarvan is meer dan het bedrag dan jullie eigen middelen.
Je gaat uit van een intrestvoet van 2,2% vast op 25 jaar, dat kan maar hou er rekening mee dat banken dit zullen zien als een lening aan 100% quotiteit en dat jullie intrestvoet ook 2,5% kan zijn.
Dan kom ik op een maandelijks bedrag van 1230 euro, wat meer is dan 40% van jullie netto inkomen.

Het is goed om eerst via de hypotheekwinkel te weten wat financieel kan en daarna verder gaat denken over de elementen die je opneemt in je SOD woning.

Maken banken die onderverdeling in Registratierechten, btw, etc ook bij een SOD? Daar preekt men over een totaalprijs, kijkt de bank hier dan niet naar of maakt men toch nog die onderverdeling?
Als je zelfstandig een woning gaat bouwen kan ik er inkomen dat ze al die dingen apart gaan bekijken.

Ons gezamelijk inkomen zou de komende jaren ook wel moeten stijgen, al is het waarschijnlijk gevaarlijk om daar in het begin al rekening mee te houden.

Akkoord dat die €1230 die 41% van ons netto inkomen bedraagt maar op heden zetten we elk 500 aan de kant en betalen we 600 huur. Alles samen goed voor €1600 en 53% van ons netto inkomen. Met de rest komen we op dit moment toe.
Is het dan verkeerd om te denken dat we die 40% best wel aankunnen? Al zijn er natuurlijk wel allerlei nieuwe zaken die betaald moeten worden.

Als je zelfstandig een woning gaat bouwen kan ik er inkomen dat ze al die dingen apart gaan bekijken.

Ook bij een verkoop wordt er opgesplitst (al maakt de verkoper dat niet altijd duidelijk in zijn advertentie/verkoopplaatje dan spreken ze idd van een "totaalprijs". Er is altijd een gronddeel/bouwdeel/architectprijs/BTW en/of registratiekost (+ natuurlijk nog eens de leningkost).
Zoals ik zet ga eerst bij de banken horen (er zijn tussen de banken ook nog eens verschillen naargelang leeftijd en quotiteit) hoe groot je springplank kan zijn voor je gaat springen. Anders zou de plank wel eens te kort kunnen zijn.
Als je een compromis tekent laat dan ook ALTIJD als opschortende voorwaarde opnemen dat de koop pas doorgaat onder voorwaarde van toekenning van een lening tegen max. x intrest voor een y bedrag en z afbetalingsduur. Zoniet wordt de compromis verbroken zonder kosten voor de koper.
Laat al je bijkomende eisen die niet op het oorspronkelijk contract staan en "mondeling" toegezegd werden ook in de compromis opnemen als opschortende voorwaarde. Kan je onmiddellijk het woord van de verkoper toetsen.

Is het dan verkeerd om te denken dat we die 40% best wel aankunnen?

Het gaat er niet om wat jullie in de praktijk aankunnen maar wat de bank als voorwaarde oplegt. Na de bankencrisis zijn ze zo soepel niet meer. Meestal moet je al je afbetalingen voorleggen, vastgoed bezittingen bewijzen aan de hand van een akte en (beiden) een loonfiche + bankoverschrijving van dat loon van de laatste 3 maanden kunnen voorleggen. Daar gaat de bank op af niet op jullie levensstijl.

Ondertussen is het voorbeeld in post 1 al afgeschreven wegens met gezond verstand niet haalbaar. Wel al een andere SOD woning gevonden waar ze een totale kostprijs van 272.000 voor vragen. Met dit voorbeeld gaan we dinsdag naar de hypotheekwinkel maar lijkt ons al iets haalbaarder.

Wel hangt alles af van wat de banken standaard vragen wat de koper zelf moet betalen.
Bij deze nog eens een vraag:

Zijn er hier die concrete voorbeelden kunnen geven van wat de banken 'verplichten' om zelf te betalen bij een SOD woning?

Groeten

Bij ons (en bij vrienden) zei de bank: registratierechten, hypotheekkosten, de btw op de woning en ereloon architect zijn zelf te financieren. Omdat deze geen meerwaarde geven aan de woning.

Ik vind het zelf ook vreemd, want stel dat je van een woning van 270.000 euro all-in na aftrek van deze kosten maar 230.000 mag lenen, lijkt het alsof indien de woning na de bouw maar 230.000 euro waard is, terwijl je nergens dergelijke nieuwbouw voor dat bedrag kan kopen.

Dat is absoluut niet vreemd. Die kosten zijn geen meerwaarde, ze voegen niets toe aan het huis zelf.

Dat je het niet kan kopen zonder die kosten te betalen is iets helemaal anders. Een eventuele koper bekijkt het te kopen huis vanuit de totale kostprijs (vraagprijs+kosten). Het probleem bij huizen is dat die kosten er altijd zijn.

Omgekeerd: het zou pas vreemd zijn als transactiekosten wél een meerwaarde zouden zijn:
- X koopt een huis. X betaalt de "marktprijs" van 200 000 + 10% kosten, totaal 220 000.
- 's Anderendaags verkoopt X het huis aan Y. Y betaalt 242 000 (10% kosten) terwijl X het voor 220 000 verkoopt ("zijn kostprijs")
- Een dag later verkoopt persoon Y het huis aan persoon Z. Y vraagt 242 000 ("zijn kostprijs"). Z betaalt 266 200, die hij volledig leent.
- Na een maand kan Z de lening niet betalen. De bank verkoopt het huis openbaar en zal blij mogen zijn als ze er 180 000 voor krijgen (executieverkopen leveren minder op dan de marktwaarde).

In werkelijkheid duurt het een stuk langer voor je een huis zelfs kan verkopen en veel mensen gebruiken het gekochte huis ook even om te bewonen of te verhuren. In het verleden stegen huizen ook mooi in waarde. Daardoor waren vrij hoge transactiekosten niet echt een probleem en stonden enkele jaren geleden sommige banken leningen toe voor aankoopprijs+kosten. Blijkbaar verwachten een aantal banken geen grote waardestijgingen meer de komende jaren of zijn ze op z'n minst een stuk voorzichtiger geworden.

Het hangt ook af van bank tot bank welke regels ze hanteren voor de BTW en andere kosten. Wij staan nu bvb op het punt om te tekenen bij Argenta, en zij nemen wel 50% van de BTW in rekening om de quotiteit te berekenen. Het viel ons bij onze bankenronde op dat er een groot verschil was in de quotiteit die de banken berekenden en daar zit blijkbaar het verschil...

Over de middag eens gebeld met onze vaste bank over welke regels ze daar hanteren, dat doen ze blijkbaar als volgt:

Geven een lening voor:

- 100% op de bouwgrond, maar registratierecht zijn zelf te betalen
- 90% op het totaalbedrag van de woning zelf (ereloon architect, volledige btw, notariskosten etc inbegrepen.)
wat eigenlijk neerkomt op een deel van die totaalprijs zelf te betalen.

Ja die uitleg hebben we inderdaad ook ergens gekregen (bij BNP Paribas dacht ik?). Maakt wel een groot verschil uit, want als 90% van alle kosten in rekening wordt gebracht moet je zelf niet zoveel meer inbrengen. Sommige banken tellen enkel het bedrag exclusief BTW zonder architectkosten en dan moet je al veel meer zelf inbrengen. Bij ons is de eigen inbreng niet zo'n probleem (al zit die voornamelijk in ons huidig huis dat nog moet verkocht worden), maar het maakt ook al een heel verschil om boven of onder een quotiteit van 80% te zitten...

Als ik jullie kostenplaatsje zie lijkt het mij toch wel heel krap om met zo weinig eigen middelen een nieuwbouw aan te kopen... Maar als het lukt ben je natuurlijk wel een tijdje gerust he. Succes!

Een volgende paar vragen

Stel dat je een SOD woning gevonden hebt waar je volledig wil voor gaan, je sluit een compromis en betaald dan waarschijnlijk die 5% voorschot.
Het lijkt me dan verstandig om zeker te vermelden in het compromis dat er een opschortende voorwaarde is indien er om de één of andere reden toch geen lening kan bekomen worden.
Stel dat dit dan ook gebeurd, krijg je dat voorschot dan terugbetaald of wat gebeurd er daar mee? Hangt dit ook vast aan een voorwaarde beschreven in het compromis?

En bij zo een SOD concept ga je daar in zee met de notaris die de verkopers aanbieden of kan je nog je eigen notaris gaan kiezen die al het nodige papierwerk gaat doen?

Heb zonet topic doorlezen en heb toch enkele bedenkingen.
Financieel zal het net haalbaar zijn. Al mis ik een degelijke reserve naast het bedrag voor eventuele meerkosten (houd er rekening mee dat deze wel altijd boven water komen).
Keuze puur op basis van kostprijs is altijd gevaarlijk bij SOD, maar als het niet anders kan
Beste mogelijk tip : Laat van je horen, sta op je strepen, stel eisen en mocht je zelf niet de nodige kennis hebben, laat je dan wat bijstaan door mensen die wel kennis hebben in het bouwjargon. Je kan beter het ettertje uithangen dan dat je op alles ja knikt. Dat alleen zal je al ettelijke meerkosten besparen. Ze weten snel genoeg wat voor vlees ze in de kuip hebben en zullen hun strategie daar dan ook aan aanpassen.

Om nog even te antwoorden op je laatste bericht :

Voorschot is inderdaad bij compromis te betalen, is echter wel meestal 10%.
Sowieso moet je opschortende voorwaarden laten opnemen in het compromis. Doe dit wel heel grondig, zodat er achteraf geen discussie kan ontstaan hieromtrent. Vooral SOD's zijn heel erg gespecialiseerd in het omzeilen van te beperkt geargumenteerde opschortende voorwaarden.
Of je het volledige voorschot terug zal betaald krijgen hangt af van het compromis en de algemene verkoopsvoorwaarden opgesteld door de SOD. Vermoedelijk zullen zij sowieso wel bepaalde administratieve kosten (willen) doorrekenen bij het het eventuele verbreken van het compromis.

Neem altijd een eigen notaris. Zou eigenlijk een algemene regel moeten zijn bij dit soort zaken, dus zeker als het SOD betreft.