Ik ben van plan te investeren in een opbrengsteigendom maar heb geen ervaring met verhuur.
Graag had ik daaromtrent wat tips ontvangen.

Wat inzake wetgeving, aan welke voorwaarden moet een appartement voldoen (isolatie,...)?
Wat verlangt de bank gewoonlijk van eigen inbreng?
Hoe bereken ik het huurrendement?
Andere zaken waarmee ik rekening dien te houden?

karelvanhoof schreef: ↑19 december 2017, 22:13 Ik ben van plan te investeren in een opbrengsteigendom maar heb geen ervaring met verhuur.
Graag had ik daaromtrent wat tips ontvangen.

Wat inzake wetgeving, aan welke voorwaarden moet een appartement voldoen (isolatie,...)?
Wat verlangt de bank gewoonlijk van eigen inbreng?
Hoe bereken ik het huurrendement?
Andere zaken waarmee ik rekening dien te houden?

Beste, als ik uw vragen lees, vertaal ik dat spijtig genoeg eerder als 'ik ben geinteresseerd in een maandelijks wederkerig inkomen, maar heb geen zin in de bijkomende beslommeringen...'.
Los daarvan, zal een bank snel +/-20% + kosten als eigen inbreng eisen, het huurrendement kan u op verschillende wijzen berekenen, de ene al correcter als de andere, en de ene al beter als de andere, en hou rekening met de kans op slechte huurders en kopzorgen. Als alles goed loopt, wordt dat aanzien als normaal, maar hout vasthouden...

Ja, de lage spaarrentes drijven natuurlijk meer en meer mensen naar vastgoed als belegging (zowel de verhoopte meerwaarde als het jaarlijks huurrendement), maar als u nog nooit in uw leven iets gehuurd/verhuurd hebt, zou ik toch 2 keer nadenken eer ik dit avontuur aanga. Dit is nl. iets wat je opneemt voor lange tijd: 20 jaar en meer.
Als alternatief voor een belegging op pakweg 5 jaar is dit dus niet aan te raden: vastgoed is voor 10 jaar en meer...
Websites genoeg om u in te lezen, zou ik zeggen, toch?

Investeren in vastgoed als belegging is op zich vrij eenvoudig. Je koopt iets en verhuurt het.
Het belangrijkste is een goede solvabele huurder vinden, want die moet uiteindelijk zorgen voor je rendement.
Vraag zou beter zijn, hoe vindt ik een goede solvabele huurder en hoe kom ik daarachter dat het geen holligan is.

Ik ben verhuurder. Schoonouders ook...
Dakisolatie is verplicht tegen 2020.
Dubbele beglazing tegen 2023 (maar daarvoor ook al strafpunten bij woningonderzoek).

Kosten: in geval van mijn gepensioneerde schoonouders-verhuurders:
2 maanden huur kwijt door belastingverhoging via jaarlijkse belastingaangifte.
1 maand huur kwijt door aanslagbiljet onroerende voorheffing
daarbij nog premie voor brandverzekering, enz, enz...

Om de zoveel jaar: kosten nieuwe verwarmingsketel, badkamer, keuken, electriteitsaanpassingen...

Ik zelf ga het (verouderde) rijhuis dat ik verhuur binnenkort verkopen omdat ik vind dat het mij teveel rendement en kopzorgen kost o.a. omwille van allerlei regeltjes van de overheid (verplichtingen isolatie en beglazing, CONDENSERENDE verwarmingsketel verplicht, en wat gaan we nog allemaal krijgen..) Dan kunnen de huurders en de overheid weer gaan klagen dat er te weinig huurhuizen zijn: wel dat is dan hun eigen schuld met hun pestgedrag/eisen.

Probeer trouwens maar eens een vakman te vinden om iets te repareren in een huurhuis in het stad: miserie, miserie,...

Mijn tip: koop enkel (recente) nieuwbouw en iets waar ge uw auto gemakkelijk voor de deur kunt zetten.

Zoeken huurder: loonbrieven opvragen en werkgever opbellen, enz.

Dat klinkt m.i. veel werk voor een pover rendement? Zou je niet beter uw geld in een vastgoedfonds steken dan?

Roo schreef: ↑20 december 2017, 12:51 Dat klinkt m.i. veel werk voor een pover rendement? Zou je niet beter uw geld in een vastgoedfonds steken dan?

ik deel die mening. Elke papieren investering vraagt minder zorgen, en geeft normaal en beter rendement.

lucas123 schreef: ↑20 december 2017, 12:44 Zoeken huurder: loonbrieven opvragen en werkgever opbellen, enz.

Werkgever opbellen, serieus? Geen van uw huurders hebben daar een probleem van gemaakt?

lucas123 schreef: ↑20 december 2017, 12:44 Ik ben verhuurder. Schoonouders ook...
Dakisolatie is verplicht tegen 2020.
Dubbele beglazing tegen 2023 (maar daarvoor ook al strafpunten bij woningonderzoek).

Bedankt voor de inlichting! Ik was ervan overtuigd dat je dubbel glas moest hebben tegen 2020, maar dat is inderdaad nog niet helemaal verplicht.
ik heb in mijn verhuurappartement op de slaapkamers nog enkel glas. Het vervangen van enkel het glas is nu ook weer niet zo'n hoge kost, maar vind het nutteloos op slaapkamers.

Vraag is ook wel of je je woning nog kan verhuren als er enkel glas inzit... Als het al verhuurd is zie ik wel geen problemen.

Natuurlijk opbellen om te vragen of dat de persoon daar echt werkt. Hoe kan je anders fraude ontdekken ?
Heb zo een kandidaat-huurder gehad: gaf loonbrieven met daarop werkgever X.
Volgens het vermelde bedrijf werkte die persoon helemaal niet/nooit voor hen.
Vervalste loonbrief dus. Toen ik dat zei aan de telefoon tegen de kandidaat huurder bleef het HEEEEL stil.

ik heb in mijn verhuurappartement op de slaapkamers nog enkel glas. Het vervangen van enkel het glas is nu ook weer niet zo'n hoge kost, maar vind het nutteloos op slaapkamers.

Vraag is ook wel of je je woning nog kan verhuren als er enkel glas inzit... Als het al verhuurd is zie ik wel geen problemen.

Niet zo'n hoge kost ? Die profielen zullen ook moeten mee vervangen worden he: alles dus uitbreken...dure grap...

Geen problemen als het al verhuurd is ? Tot de huurder bv. huursubsidie aanvraagt en er dan een woningonderzoek moet komen voordat die subsidie kan toegekend worden. Dan heb je 3 maand om alles in orde te brengen met daarbij nog een hele rits andere problemen die ze ontdekken. Lukt het niet binnen de 3 maanden (wat veel te kort is om een vakman te vinden !),
dan kan jij als verhuurder peperdure schadevergoedingen betalen aan de huurder. (Heb het meegemaakt)

lucas123 schreef: ↑20 december 2017, 14:35 Natuurlijk opbellen om te vragen of dat de persoon daar echt werkt. Hoe kan je anders fraude ontdekken ?

Ik begrijp het standpunt maar realiseert u aub dat dit niet kan en niet mag. Ik zou hier als huurder ook een probleem van maken wanneer de verhuurder dit achter mijn rug om doet.

zao schreef: ↑20 december 2017, 13:07

Roo schreef: ↑20 december 2017, 12:51 Dat klinkt m.i. veel werk voor een pover rendement? Zou je niet beter uw geld in een vastgoedfonds steken dan?

ik deel die mening. Elke papieren investering vraagt minder zorgen, en geeft normaal en beter rendement.

Ik moet die gedachtengang even nuanceren.
Stel je doet een papieren investering en je hebt 150 000 € middelen ter beschikking.

Stel je koopt een nieuwbouw en je doet daarvoor een totaalinvestering van 300 000 €
Je leent 150 000 € bij de bank à 1,60% op 20 jaar.
Na aftrek federale belastingsaftrek en intresten komt dit op netto 0,25% leningskost.

Rekening houden met een slecht scenario dat je slechts netto 9 maanden huur overhoudt op jaarbasis. Dit komt in jullie ogen op een schamel rendement van 2,7%. Op papier lijkt het zo dat jullie misschien veel meer halen, maar op welk bedrag?
2,7 op 300 000 (beschikbare middelen)
Dat betekent dat jullie 5,4 % moeten halen op 150 000. Dit zijn immers slechts de middelen die jullie beschikbaar hebben.

Het klopt inderdaad dat je meer beslommeringen hebt met verhuren, maar als je aandelen kelderen, dan zie ik er ook met veel zorgen.

We spreken in dit voorbeeld nog niet op de meerwaarde die gerealiseerd wordt bij latere verkoop. Dit gaat zuiver over netto jaarrendement.

Meerwaarden zijn er dezer dagen quasi niet, tenzij je aan een echt scherpe prijs inkoopt. En ik durf te zeggen dat dat minder van 5% van de mensen zullen zijn.

Lenen kan ook perfect tegen (papieren) vastgoedaandelen à <1.5% per jaar -- dit zonder registratiebelasting, inschrijvingstaks hypotheek, notariskosten. Extra voordeel: je hebt liquiditeit wanneer nodig. Flexibel 150.000 inleggen en 150.000 lenen kan perfect wanneer je via de juiste kanalen gaat.

De berekening komt m.i. nog steeds uit in het voordeel voor vastgoedfonds.

Frederic schreef: ↑20 december 2017, 15:16

zao schreef: ↑20 december 2017, 13:07

ik deel die mening. Elke papieren investering vraagt minder zorgen, en geeft normaal en beter rendement.

Ik moet die gedachtengang even nuanceren.
Stel je doet een papieren investering en je hebt 150 000 € middelen ter beschikking.

Stel je koopt een nieuwbouw en je doet daarvoor een totaalinvestering van 300 000 €
Je leent 150 000 € bij de bank à 1,60% op 20 jaar.
Na aftrek federale belastingsaftrek en intresten komt dit op netto 0,25% leningskost.

Rekening houden met een slecht scenario dat je slechts netto 9 maanden huur overhoudt op jaarbasis. Dit komt in jullie ogen op een schamel rendement van 2,7%. Op papier lijkt het zo dat jullie misschien veel meer halen, maar op welk bedrag?
2,7 op 300 000 (beschikbare middelen)
Dat betekent dat jullie 5,4 % moeten halen op 150 000. Dit zijn immers slechts de middelen die jullie beschikbaar hebben.

Het klopt inderdaad dat je meer beslommeringen hebt met verhuren, maar als je aandelen kelderen, dan zie ik er ook met veel zorgen.

We spreken in dit voorbeeld nog niet op de meerwaarde die gerealiseerd wordt bij latere verkoop. Dit gaat zuiver over netto jaarrendement.

Die berekening klopt wel, je moet idd je rendement berekenen op de centen die je er zelf insteekt (je gebruikt het hefboomeffect).
Maar ik blijf dit pover vinden.
Je neemt hier 150.000 eur risico, op een LT-investering, waarbij de uitkomst onzeker is. Bijkomend kan je er veel werk/miserie bijhebben.
Dat doe ik niet voor die percentages.
Teveel mensen, het vroegere kasboncliënteel, vergelijken dit met de actuele rente. Maar toen was het sit and relax, de bon brengt dat op. Nu is dat niet.
Je moet dit rendement vergelijken met bv 20 jaar op de beurs investeren. Zonder hefboom moet je daar vlot 6-7% halen, met tussentijdse schommelingen. Die zijn er ook bij je vestgoed, alleen zie je die niet dagelijks in de krant of op internet staan.
Hefbomen of geleend geld zijn er op de beurs trouwens ook, ik gebruik ze volop met het beste van alle kanten: Hefboom + lenen + maandelijks inkomen + meerwaarde. Hier staat dan wel een bovengemiddeld risico + tijdsinvestering tegenover. Ik mik dan ook op minimaal 2 cijfers voor de komma qua rendement, dit jaar loop ik tegen de 3 aan.