Onder GVV-beleggers / COFB-aandeelhouders valt de vraag al eens:

"voor wanneer is 't ?"

Niet het nieuwe mosselseizoen, maar het moment dat de RV op het COFB-dividend daalt van 30% naar 15%.

Een quick & dirty inschatting gemaakt op het gekende adres:

https://twitter.com/orakelvanoilsjt

Met als nuance: als tegen dan de fiscale spelregels niet opnieuw gewijzigd zijn...
#InBelgiëKanJeAllesVerwachten

Bedankt Afro!

Ik had de verlaagde RV voor Cofinimmo al in 2022 verwacht, dus ik hoop dat ik gelijk heb of dat het anders in elk geval in 2023 het geval zal zijn.

Hey Dreamy,

Kunnen we het helemaal uitsluiten, die verlaagde RV in 2022, dus over boekjaar 2021 ?
Nee.

Maar het is niet mijn basisscenario.
Het zou betekenen dat a) ofwel het niet-zorgdeel sterk in waarde zou moeten dalen en/of b) het niet-zorgdeel deels/geheel van de hand wordt gedaan, c) ofwel héél fors in zorg wordt geïnvesteerd (acquisities, want uit de pijplijn worden de projecten vooral in 2022 opgeleverd), d) ofwel een mix van al deze.

a) Herwaardering van de portefeuille in 2020 was licht negatief. Vooral op het Franse distributienetwerk, Pubstone NL en Bxl decentralised (kantoren), maar binnen kantoren was er bvb ook een positieve herwaardering CBD (+/- 50% van de kantorenportefeuille). Dit onderdeel zou je lichtjes kunnen helpen, maar weinig significant.

b) Desinvesteringen: De distributienetwerken zijn geen core-activiteit. Aan de juiste prijs kunnen ze ongetwijfeld van de hand gedaan worden. In voorkomend geval is het "probleem" in 1 klap opgelost
Maar het is nu niet de beste periode om er een topprijs voor te vangen. Dit is net het onderdeel dat het meest de impact van COVID-19 heeft gevoeld.
Ieder jaar enkele panden uit de distributieportefeuille, dat wel. Maar dat verzet geen dijken.
Verder: een kantoorportefeuille van 1 à 1.5 miljard EUR (ongeveer de huidige waarde dus) wil Cofinimmo altijd wel hebben en houden. Dit is hun oorspronkelijk kernmétier waarin ze nog altijd actief willen zijn en waarde mee willen creëren. Waarschijnlijk wel nog wat verdere desinvesteringen in de periferie/decentralised te verwachten, wat dan wordt geherinvesteerd in CBD.
Je moet in elk geval al op een stevige verkoop binnen niet-zorg rekenen opdat de lat lager zou komen te liggen voor het zorgsegment makkelijker over te kunnen.

c) Waar ligt die lat? Zoals voorgerekend op ongeveer 600m€ op basis van de situatie op 31/12/2020. Daarvan werd al een deel in de loop van 1Q2021 gerealiseerd, en waarvan een significant stuk in 2Q2021 zal worden gerealiseerd (bij doorgaan van de Batipart-deal). Als we ruim rekenen + de geplande projecten voor 2021 alles samen 400m à 450m€. Da’s al een erg stévige hap voor 2021. Daar kan en zal waarschijnlijk wel nog wat bijkomen, maar nog eens 150 à 200m€ is stevig, zonder dat de andere divisies mogen aangroeien.

Die 60%-grens mag ook geen idée fixe zijn. 'k Heb veel liever dat ze bvb een mooie deal binnen kantoren of het "niet fiscaal in aanmerking komende" zorgsegment aan goede voorwaarden kunnen doen dan dat ze persé ASAP de 60% willen bereiken in het "in aanmerking komende zorgsegment" aan lousy voorwaarden.

Stel dat het tegen eind 2021 toch nog zou lukken, die 60%-grens halen, dan is het nog altijd onvoldoende, omdat meer dan waarschijnlijk het gemiddelde van de 4 kwartalen van 2021 lager dan 60% zal zijn.

Ik wil dus echt je pret niet bederven, maar 2022 is voor mij enkel haalbaar bij nog erg stévige aankopen binnen zorg (bovenop de reeds aangekondigde) en/of een significante verkoop van een deel van de niet-zorg portefeuille.
Niet onmogelijk, maar wat mij betreft ook niet het meest waarschijnlijke scenario. Maar ik geef ook toe dat CEO Hanin niet van het slabbakkende type is, dus ik sluit het ook niet 100% uit

Meer waarschijnlijk is het bereiken van de 60% ten vroegste eind 2021, of veeleer in de loop van 2022, met dan mogelijk/waarschijnlijk een +60% gemiddelde over gans 2022 => dividend over boekjaar 2022, uit te keren in 2023 aan 15%.
Voor zover de fiscale spelregels tegen dan niet wijzigen.

Eigenlijk doet het voortdurende hameren van de pers op het lagere RV-verhaal - letterlijk in élk artikel over Cofinimmo en dat sinds een jaar of 2, 3 - afbreuk aan de knappe strategische prestatie die het bedrijf heeft neergezet: van een pure kantoorspeler meer dan 10 jaar geleden weggediversifieerd naar een groeier binnen zorg, met een platform in intussen 7 (+ ITA = 8, als de deal doorgaat) landen, wat alle kansen biedt om geografisch verder te groeien.

Waar bvb veel minder - zeg maar niet - werd over geschreven en getweet door onze vaderlandsche pers, maar wat naar de toekomst toe veel interessanter is dan al of niet de 60% grens halen zijn de verschillende partnerships die in 2020 werden afgesloten:
* Deal met Franse Rode Kruis: deels mede-eigenaar van voorlopig 6 klinieken, kan uitgroeien tot meer.
* Deal met Aldea: zorgportefeuille in België, voorlopig 19 residenties, bestaande pijplijn.
* Maar vooral: in de marge van de 250m€ deal die het in 2020 sloot om 8 nieuwbouwprojecten voor Schönes Leben Gruppe op te leveren in NRW (DUI) meldde COFB dat het een optie heeft om de projectontwikkelaar op termijn te incorporeren. In het land dat je als 2e thuismarkt wil uitbouwen zelf aan ontwikkeling kunnen doen - zonder daar eerst zelf de ervaring te moeten in opdoen - is interessant. Da's 1 van de redenen waarop Aedifica doorduwde om Hoivatilat (FIN) over te nemen: niet enkel louter voor de panden, maar ook voor de projectontwikkeling die in ZWE en FIN voortaan inhouse kan gebeuren, met in principe hogere marges tot gevolg. Da's ook wat verscheidene andere, grote buitenlandse vastgoedbedrijven doen, vooral in residentieel vastgoed.

Stevige analyse - getuigt van een grondige dossierkennis. Bedankt Afro voor de tijd die je er in steekt en ons laat uitsparen!

DonDraper schreef: ↑6 maart 2021, 11:15 Zijn er hier met Retail Estates in portefeuille?

Is een aandeel die ik zelden tot niet zie voorbij komen in lijstjes van analisten of medebeleggers.

Don,

Dit overzicht van vastgoedsectoren pende ik eind oktober 2020 neer, nét voor de vaccin relief rally.

Zonder dat er namen worden in genoemd dat je er uit distilleren welke sectoren > aandelen ik verkies, wat meteen ook je vraag beantwoord:
gvv-gereglementeerde-vastgoedvennootsch ... ml#p470786

Belca2 schreef: ↑23 maart 2021, 11:18 Stevige analyse - getuigt van een grondige dossierkennis. Bedankt Afro voor de tijd die je er in steekt en ons laat uitsparen!

Voor jou, met veel plezier Belca


Tnx for reading me.

Enkele GVV div plaatjes:

https://twitter.com/orakelvanoilsjt

Afrodiziak schreef: ↑26 april 2021, 00:50 Enkele GVV div plaatjes:

https://twitter.com/orakelvanoilsjt

Bedankt Afrodiziak, altijd leuk om te bekijken.

Vanwaar haal je de dividend outlook voor WEHB? Volgens mij is er alleen maar sprake geweest van een resultaat van € 4,50 pa zonder dividend te specifiëren?

Nomed schreef: ↑26 april 2021, 12:58

Afrodiziak schreef: ↑26 april 2021, 00:50 Enkele GVV div plaatjes:

https://twitter.com/orakelvanoilsjt

Bedankt Afrodiziak, altijd leuk om te bekijken.

Inderdaad, jammer dat er hier geen like-functie is om posts te waarderen.

DonDraper schreef: ↑26 april 2021, 13:13

Nomed schreef: ↑26 april 2021, 12:58

Bedankt Afrodiziak, altijd leuk om te bekijken.

Inderdaad, jammer dat er hier geen like-functie is om posts te waarderen.

op twitter kan dat wel toch!

Jhn schreef: ↑26 april 2021, 14:16 op twitter kan dat wel toch!

Absoluut! Ik hoor bij de weinigen die deze posts geliked hebben, maar er kunnen er zeker nog wel een paar bij!

Nomed schreef: ↑26 april 2021, 12:58
Bedankt Afrodiziak, altijd leuk om te bekijken.

Vanwaar haal je de dividend outlook voor WEHB? Volgens mij is er alleen maar sprake geweest van een resultaat van € 4,50 pa zonder dividend te specifiëren?

Awel awel, I stand corrected !

Inderdaad een blooper van mij en goed gespot van jou Nomed. WEHB gaf idd enkel een WPA-outlook (onder voorbehoud) en geen DPA-outlook.

Data zit nochtans correct in m'n DB, foutje gebeurd bij copy/paste/maken vd graph.
Damn...
Sorry all !

Graph aangepast & gepost:
https://twitter.com/orakelvanoilsjt/sta ... 3206020102

Eind mei komt RET als laatste GVV met jaarresultaten. In die periode maak ik nog eens wat meer uitgebreide graphs.

Afrodiziak schreef: ↑27 april 2021, 00:00

Nomed schreef: ↑26 april 2021, 12:58
Bedankt Afrodiziak, altijd leuk om te bekijken.

Vanwaar haal je de dividend outlook voor WEHB? Volgens mij is er alleen maar sprake geweest van een resultaat van € 4,50 pa zonder dividend te specifiëren?

Awel awel, I stand corrected !

Inderdaad een blooper van mij en goed gespot van jou Nomed. WEHB gaf idd enkel een WPA-outlook (onder voorbehoud) en geen DPA-outlook.

Data zit nochtans correct in m'n DB, foutje gebeurd bij copy/paste/maken vd graph.
Damn...
Sorry all !

Graph aangepast & gepost:
https://twitter.com/orakelvanoilsjt/sta ... 3206020102

Eind mei komt RET als laatste GVV met jaarresultaten. In die periode maak ik nog eens wat meer uitgebreide graphs.

Geen probleem, slechts een klein steentje in de berg van informatie die je deelt! Doe zo voort

dreamy schreef: ↑26 april 2021, 16:36

Jhn schreef: ↑26 april 2021, 14:16 op twitter kan dat wel toch!

Absoluut! Ik hoor bij de weinigen die deze posts geliked hebben, maar er kunnen er zeker nog wel een paar bij!

Voilà, bij deze!

Met dank aan de "likers" !
Much appreciated