Ik geef TNT gelijk. Mijn vorige woning in het pajottenland ligt ook in overstromingsgebied doch voor zover ik weet heeft die woning nog nooit onder water gestaan. Ik denk dat de kans groter is dan Oostende en Brugge onder water staan dan waar ik vroeger woonde. En ik heb daar ook al beken uit hun oevers zien gaan maar om te zeggen dat er gevaar was.....

En Lanius: op papier heb je gelijk doch gebruik je gezond verstand. Als je op een heuvel zit en je zit pakweg 40 meter hoger dan een pak mensen, dan is de kans toch wel klein dat jouw woning onder water staat want dan staat de markt van Gbergen als enkele meters onder water. Maar Overboelaere is wereldberoemd omwille van watersnood. Maar hoe komt het? De walen hebben hypermodern materiaal om overtollig water aan te pakken terwijl de Vlamingen nog met 19 de eeuwse brol zitten. Panaroma heeft in 2011 (?) een prachtige reportage over gemaakt.

kaaiman76 schreef:Vastgoed kan niet zakken en zal nooit zakken. De kwaliteit van de huurders neemt enkel toe. Gouden tijden dus.

kaaiman76 schreef:Wie denkt dat de stijging van de rente de prijzen zal beïnvloeden heeft het ook weer mis omdat hij er van uit gaat dat iedereen die een huis wil kopen er voor moet lenen. Dat is niet zo! Bovendien wordt die rente toch fiscaal herleid tot nul in de aangifte, ter compensatie van het KI. Zelfde verhaal met die woonbonus: betreft maar klein gedeelte van de markt. Als het daarvan afhangt of je koopt dan wel huurt, dat zit je in slechte papieren hoor.

Ieder zijn waarheid, maar feiten zijn toch wat ze zijn, lijkt me.

De stijging van de rente beïnvloed de prijzen. De afgelopen voortdurende dalende rentevoeten de afgelopen decennia heeft de prijzen van vastgoed (en de beurzen) mee opgeblazen waardoor deze categorie(ën) sterker zijn gestegen dan de inflatie. Het omgekeerde kan evenzeer gebeuren en is met de historisch lage rentestanden een realistischer scenario dat het verhaal van de voorbije decennia.

Feiten zijn wat ze zijn. Maar feiten van het verleden kunnen niet simpelweg naar de toekomst geëxtrapoleerd worden. Stellen dat de vastgoedprijzen nooit kunnen en zullen zakken is dus allerminst een feit. Of een investering op dezelfde manier als vroeger nu nog (even) interessant is zal enkel over 10-20 jaar pas duidelijk worden en kan dus nu onmogelijk als "feit" worden voorgesteld. Volgens mij en vele andere is de leen-je-rijk truck afgelopen. Niet alle aankopen worden gefinancierd door middel van een lening, maar voor het gros is dit wel het geval en stellen dat de woonbonus maar een klein gedeelte van de markt betreft is voor actuele transacties ronduit foutief.

TNTim schreef:Het zal blijven duren tot starters op de huizenmarkt het niet meer kunnen betalen.
Ik zit nog op andere fora en zie vaak aflossingen van 1.000€-1.500€+ passeren. Voor veel gezinnen is dat net haalbaar, maar er mag niet teveel mislopen. Eigen kapitaal is quasi nihil en meestal net genoeg om de kosten te betalen. Als de intrest stijgt, zal het gedaan zijn met de stijging van de huisprijzen volgens mij.

TNTim schreef:@Kaaiman
Je hebt geluk dat je goed gegokt hebt. Had je in België dezelfde situatie als in NL gehad, wat toch een vergelijkbaar en niet te veraf land is, dan was jouw eindconclusie veel minder rooskleurig geweest.

Volledig mee eens.

Van voor mijn tijd en voer van Janus maar eind je jaren 70 -begin jaren 80 heb je toch een serieuze vastgoedcorrectie gehad in België? En wat dat niet de periode van de gigantische interesten op kasbons? Soms hoor je hier nog cowboyverhalen over.

Sinds 1960 is het 1 maal voorgekomen dat de prijs van huizen meer dan 1 jaar in rij gedaald is. Dit was van 1980 (38772 eur) tot 1983 (35419 eur). Daarna opnieuw genormaliseerd = minstens maal 2 om de 12 jaar. Bron: Stadim.be

Ik dacht dat ze in 'Giesbergen' het systeem van Willy Verlé gebruikten om een waterkering te hebben tegen overstromingen van 'den Denjer'. Dat houdt dan wel in dat de stad wekenlang doormidden wordt gesneden en ik denk dat er voor de stadskern dan enkel nog de Guilleminlaan (mooie klim ) en de N495 hadden om de andere kant te bereiken.

Tijdens de talloze fietstochtjes op weg naar de Abdijstraat langs de Weverijstraat (oude aanloop van de RVV) hoorde ik vroeger altijd zeggen van iemand die in de bouw zat... "Haal bij die rijhuizen hier langs beide zijden één huis weg en gans de boel zakt in elkaar met deze ondergrond". Buiten de weg naar de markt richting de Vesten is de rest van de stad mij maar vrij verpauperd, en niet enkel de aanblik van de stad, dit is ook mijn gevoel bij vele huizen. Dit heeft allemaal een invloed op de basiswaarde van een woning.

@Spruitekop
Dat is dan een buitenkans? Ze zeggen steeds dat je doorsnee gelukkiger bent/wordt als je in een mooi huis woont in een arme buurt.

JanusBananus schreef:Er wordt altijd een vergelijking gemaakt tussen de voorbije prijsstijging van vastgoed met de huidige tarieven op een spaarrekening. Ik had over 2013 op mijn spaarrekening een rendement van 2,2252% dus dat is waarmee er vergeleken dient te worden. Voor stortingen vandaag liggen de rentes wat lager maar de prijsstijgingen van vastgoed zullen we pas volgend jaar kennen.

Awel, ik wil die vergelijking NU nog eens zien... Beide cijfers zijn gekend?

Op dit forum is het nu iedere keer hetzelfde voor sommigen. Ongelijk wordt herleid tot 'goed gegokt'. Waarschijnlijk nog steeds aan het huren? Dus (in het beste geval) andermans lening aan het af betalen... ? Vastgoed heeft niets te maken met gokken, maar met inzicht. De juiste woning op de juiste plaats op het juiste moment. Deze week nog appartement gekocht. Huur betaalt mijn lening af, lening is 80% van de aankoop. Aan een inflatie van 1.25 over de komende 20 jaar wordt de nominale prijs zelfs volledig door de huurder afbetaald...

De verhalen uit G'bergen bewijzen perfect dat iedereen om het even wat kan kopen, mits een realistisch verwachtingspatroon. Maar ook daar stijgen de prijzen. Enig probleem ginds is een valabel huurpubliek. Wou er eens een blok van 6 app kopen, maar de risico's op wanbetaling zijn er toch groter dan vb. Oudenaarde, Zottegem, Brakel. Er zijn dus betere opties vanuit mijn perspectief, maar voor een eigen woning best oke. Beter lijkt mij dan Ronse. Nog goekoper, prachtige omgeving en architectuur. Daar koop je echt wel mooie villaatjes voor geen geld, maar onverhuurbaar.

kaaiman76 schreef:Op dit forum is het nu iedere keer hetzelfde voor sommigen. Ongelijk wordt herleid tot 'goed gegokt'.

Is toch zo? Je negeert de tweede zin van mijn post: 'Had je in België dezelfde situatie als in NL gehad, wat toch een vergelijkbaar en niet te veraf land is, dan was jouw eindconclusie veel minder rooskleurig geweest.'

Een ter plaatse trappelende economie, verarmende bevolking, wegtrekkende industrie. Een Japans scenario is voor u 100% uitgesloten? Ik heb een vaag vermoeden hoeveel uitstaande leningen u heeft voor vastgoed, dus hou uw broek vast als je de grafieken bekijkt over de waarde van Japanse huizen sinds 1991. Uw strategie heeft tot nog toe gewerkt, of ze zal blijven werken daar kan alleen Madame Soleil op antwoorden.

Op vlak van wonen kunnen je Nederland echt niet vergelijken met België. Daar zijn het (zeker in de steden) vooral woningbouwverenigingen en is er veel minder privaat bezit. Bovendien is de hypotheekmarkt er totaal anders; men heeft er veel meer kapitaalvrije aflossingen, waarbij men rekent op inflatie om het kapitaal op het ende van de rit af te betalen en leent men er op 30 en 40 jaar. Bovendien is het fiscale stelsel er geheel anders. Je weet duidelijk niet waarover je het hebt. En je vergelijking met Japan,... Ik zal u gelijk geven op dat punt: mocht ik in Kirgizië wonen, ik zou wellicht mijn geld anders besteden, goed?

Overigens in de grensstreek heb je wel hogere prijzen (Zeeland en dergelijke) van Vlamingen die naar ginds uitwijken en de prijzen op die manier opdrijven. Je ziet het zelfs gebeuren in Cadzand, het nieuwe 'Zoute'. De rijke Nederlanders doen dan het omgekeerde in Lanaken, Brasschaat, niet voor de woningprijzen, maar voor het vermogensrecht, ...

De essentie is dat de prijzen blijven stijgen, of je het nu wil onderzien of niet en dat elke andere hypothese of verwachting hier keer op keer niet bewezen wordt. Het ligt aan de woonbonus, het ligt aan de lage rente, het ligt aan de overwaardering, het ligt telkens aan iets anders... Ondertussen betaal je het huis van een ander af en wordt een eigen vastgoed steeds minder bereikbaar. Mijn rekenvoorbeeld kan je niet ontkrachten, dat een gemiddeld appartement van 200.000 euro met de gemiddelde prijsstijging een kleine 13.500 euro duurder is geworden, alles bij elkaar genomen. Ik wil eens zien hoeveel mensen dat élk jaar bijkomend kunnen sparen. Enkel en alleen om de meerprijs te kunnen ophoesten; je hebt dan zelf geen enkele meerwaarde (latent) verworven ten opzichte van diegenen die het jaar eerder wèl gekocht hadden..

Daartegenover staat dat indien het je eerste aankoop is voor je eigen woning, een prijscorrectie helemaal geen probleem hoeft te zijn; je voorziet in je woonbehoefte en dit behoefte primeert boven het realiseren van een meerwaarde. Als je een auto koopt is dat toch net hetzelfde. ga je dan ook zitten wachten tot die prijzen dalen? en ondertussen op uw fietske rondhossen?

Als je kijkt naar de krediettarieven hier op de site, zijn er meer met korte duur < 15j, dan 20 of 25 jaar. Bewijs dat er nog genoeg geld is.

Huizenprijzen in Zeeland zijn stijgend door de massale toevloed van Vlaamse kopers? Yeah right.
https://www.hypotheker.nl/actueel/huize ... n-zeeland/

Maar goed: Japan is niet vergelijkbaar, NL is niet vergelijkbaar, US is niet vergelijkbaar, GB is niet vergelijkbaar. Alleen in België gaan de vastgoedprijzen eeuwig blijven stijgen tot in de hemel, de rest van de wereld is immers 'anders'. Het is idd ik dat wereldvreemd ben...

Ik heb een eigen woning gekocht en zit bijna aan een fiscaal optimale aflossing. Van zodra we genoeg centen bijeen gespaard hebben, binnen een jaar of 6 hoop ik, kopen we een tweede huisje om te verhuren. Ik ben zeker niet afkerig tegenover vastgoed als investering, maar de manier waarop jij het doet is zuiver casino spelen. Je hebt geluk dat de overheid verhuurders en eigenaars van onroerend goed tot nu toe gespaard heeft van extra belastingen én dat de rentevoeten historisch laag staan/blijven. Ook heb je geluk dat de huizenmarkt, zoals in de ons omringende landen niet (of nog niet) gecrasht is. Ondertussen raad je iedereen aan om hetzelfde te doen omdat jouw gok achteraf bekeken goed uitgedraaid is. Versta me niet verkeerd: ik zou ook geloven in dezelfde confirmation bias mocht ik jouw keuzes gemaakt hebben.

kaaiman76 schreef:Als je kijkt naar de krediettarieven hier op de site, zijn er meer met korte duur < 15j, dan 20 of 25 jaar. Bewijs dat er nog genoeg geld is.

Het bewijst inderdaad iets: dat er veel herfinancieringen zijn. Iemand die al 5 of 10 jaar afbetaald heeft die zal idd niet teruggrijpen naar een nieuwe lening op 30 jaar. Iemand met jouw kennis van de vastgoedmarkt had dit wel mogen weten.

Het is wel zo dat de banken momenteel (d.m.v. hun prijszetting) hun klanten énorm in de richting van een zo kort mogelijke leenperiode duwen, vaak 15 jaar, liefst niet meer dan 20. Omdat de rente zo laag staat, is dat voor veel mensen ook haalbaar. Ik verwacht dat een forse stijging van de rente (die ik nog niet direct zie komen...) gepaard zal gaan met een stijging van de gemiddelde looptijd van een lening.

kaaiman76 schreef:

JanusBananus schreef:Er wordt altijd een vergelijking gemaakt tussen de voorbije prijsstijging van vastgoed met de huidige tarieven op een spaarrekening. Ik had over 2013 op mijn spaarrekening een rendement van 2,2252% dus dat is waarmee er vergeleken dient te worden. Voor stortingen vandaag liggen de rentes wat lager maar de prijsstijgingen van vastgoed zullen we pas volgend jaar kennen.

Awel, ik wil die vergelijking NU nog eens zien... Beide cijfers zijn gekend?

U vraagt, wij draaien.

Volgens de notarisbarometer zijn de huizenprijzen in België met 1% gestegen. Wij wonen daarentegen niet in "België", maar in Vlaanderen waar de huizenprijzen met maar liefst 2,4% zijn gestegen. Verder detail laat echter zien dat het verhaal op provinciaal niveau er nog anders uitziet en enkel Vlaams-Brabant met 3,1% boven het Vlaamse gemiddelde uitkomt en de rest ligt tussen 0,4% en 2,3%. Ik ben afkomstig van Limburg waar de huizenprijzen met 1,5% zijn gestegen.

Ik zal proberen zo'n precies mogelijk reconstructie te geven van oktober 2014 tot september 2015 (Q3).

Momenteel heb ik het gros (3/5e spaargeld) op een PSA rekening geparkeerd met een getrouwheidspremie van 1,5%. Hiervoor stond dat deel bij Evi eveneens aan een getrouwheidspremie van 1,5%. De basisrente die ik hierop telkens genoot was 0,3% (EVI okt-nov), 0,2% (EVI dec-maart), 0,5% (PSA april-mei), 0,2 (PSA juni-september) dus gemiddeld 0,27%. Dit geeft in totaal 1,77% (1,5%+0.27%)

https://www.spaargids.be/sparen/evi-get ... ening.html" onclick="window.open(this.href);return false;
https://www.spaargids.be/sparen/psa-ban ... -plus.html" onclick="window.open(this.href);return false;

De overige 2/3e spaargeld stonden op een MoneYou Direct rekening voor het geval er zich een opportuniteit zou voordoen (ik blijf immers mijn ogen openhouden) met een rente van 1,3% (oktober-februari) over 1,15% (maart-augustus) naar 1,1% (september). Dit geeft gemiddeld 1,21%.

https://www.spaargids.be/sparen/moneyou ... paren.html" onclick="window.open(this.href);return false;

Het gemiddelde van beiden geeft dan 1,55%.

Daarbovenop heb ik nog een aantal "beleggingen" ten belope van ongeveer 20% tov hetgeen ik aan spaargeld aanhoud. Deze brachten op 30/9/2015 tov 1/10/2014 een rendement van 1,7% op.

Dit geeft dan uiteindelijk 100% aan 1,55% en 20% aan 1,7% gedeeld door 120% dus gemiddeld 1,58%.

Amai, toch even telwerk

JanusBananus schreef:in Vlaanderen waar de huizenprijzen met maar liefst 2,4% zijn gestegen

JanusBananus schreef:gemiddeld 1,58%.

Besluit: een risicopremie van 0,82%
Maar je weet het altijd pas achteraf

Hey, hey, smeerlapke. Gij kiest er wel een voordelig cijfer uit eh

JanusBananus schreef:Volgens de notarisbarometer zijn de huizenprijzen in België met 1% gestegen.

JanusBananus schreef:Ik ben afkomstig van Limburg waar de huizenprijzen met 1,5% zijn gestegen.

Voor de overige provincies:

1,3% Antwerpen
0,4% Oost-Vlaanderen
2,3% West-Vlaanderen
3,1% Vlaams-Brabant

https://www.notaris.be/nieuws-pers/notarisbarometer" onclick="window.open(this.href);return false;

Om dan eerlijk te rekenen zou je ook de huurprijs moeten tellen die je uitspaart door iets te kopen. (- de extra kosten als eigenaar)
En tenzij je meer spaargeld uitstaan hebt dan de aankoopprijs van de woning die je ooit wenst te kopen, moet je op het verschil ook weer 1,5% bijbenen.