Vier tips voor een rendabele opbrengsteigendom

12 december 2017

De lokgroep van vastgoed luidt steeds luider voor wie een aanzienlijk bedrag op de spaarrekening heeft. Waar moet u op letten als u leent voor een opbrengsteigendom?

Spaargeld brengt weinig op

De kans is klein dat u recentelijk nog eens naar de rekeninguittreksel van uw spaarrekening heeft gekeken. Waarom zou u ook? De uitgekeerde spaarrente is verwaarloosbaar. Op twee uitzonderingen na brengt geen enkele spaarrekening nog meer op dan 0,90%. En bij de meeste banken moeten spaarders al tevreden zijn met een spaarrente van 0,11%.

Wie over flink wat spaarcenten beschikt, kan al eens overwegen om een woning te kopen om te verhuren. Hoe haalt u daar het maximum uit?

STAP 1: Zoek de goedkoopste lening

Spring niet te lichtzinnig om met het afsluiten van een hypothecaire lening, want dat heeft een gigantische impact op het latere rendement van een opbrengsteigendom. Stel: u leent 150.000 euro tegen een rentevoet van 2,5% en een looptijd van 15 jaar. Dan betaalt u op het einde van de rit 29.675 euro aan intresten. Bij een intrestvoet van 1,5% is dat 12.199 euro aan intresten. Anders gezegd: mocht u de woning verhuren voor 750 euro per maand, dan kost de duurdere lening u 16 maanden huur extra.

Tip: Waar vindt u de goedkoopste lening?

STAP 2: Dek de lening met huurinkomsten

Voor een opbrengsteigendom is het een gezond principe om de leninglasten volledig te betalen met de huuropbrengsten. Zo betalen de huurders de lening van uw woning af.

Voorzie bij die berekening genoeg marge om ook eventuele leegstand op te vangen. Als vuistregel geldt dat huurders best rekening houden met een maand leegstand per jaar en dus ook met een maand minder huurinkomsten. Wat betekent dat concreet? Bovenstaande lening van 150.000 euro, looptijd 15 jaar en een rentevoet van 1,5%, vertaalt zich in een maandelijkse afbetaling van 930 euro. Dat moet ook de huurprijs zijn als u de lening wil afbetalen met de huurinkomsten. Houdt u ook rekening met een maand leegstand per jaar, dan moet de maandelijkse huur stijgen tot 1.015 euro.

Lees ook: Zo spaart u veel geld uit op uw woonkrediet

STAP 3: Laat uw lening de huurprijs niet bepalen

Bereken eerst uw financiële draagkracht en zoek dan een project daar daarbij aansluit. Het lijkt vanzelfsprekend, maar veel vastgoedinvesteerders doen het omgekeerde. Ze laten hun oog vallen op een specifiek project zonder dat ze al te veel rekening houden met de aankoopprijs. Daardoor moeten ze vaak meer lenen dan aanvankelijk de bedoeling was, wat ze daarna compenseren met een hogere huurprijs. Als de huurprijs daardoor hoger uitvalt dan gelijkaardige panden in de buurt, dan kan het veel langer duren om de opbrengsteigendom te verhuren en wordt de financiering van de lening al heel problematisch. Het heeft weinig zin 1.000 euro per maand af te betalen voor een appartement dat u niet kan verhuren voor meer dan 700 euro per maand.

Tip: Bereken hier de maandelijkse aflossing van uw lening

STAP 4: Durf wachten op een betaalbaar project

Er zijn verschillende opties om te vermijden dat het maandelijkse aflossingsbedrag van de lening te hoog oploopt. Probeer bijvoorbeeld de looptijd van de lening te verlengen en zo het maandelijkse aflossingsbedrag te drukken. Weet wel dat banken op dat vlak vaak strenger zijn voor opbrengsteigendommen.

Een andere mogelijkheid is minder geld lenen en een nog groter deel van de aankoop financieren met eigen spaarcenten. Daarvoor moet u natuurlijk wel de financiële middelen hebben. Want sowieso zullen banken voor investeringsvastgoed eisen dat u al minstens 20% van het aankoopbedrag zelf financiert. Voor een aankoop van 250.000 euro moet u dus zelf 50.000 euro op tafel leggen, waarna de bank nog eens een lening toestaat van 200.000 euro. Voor een investeringspand zullen sommige banken een nog hogere eigen inbreng eisen.

Lukt het toch niet om de financiering van de lening te dekken met een realistische huurprijs? Durf dan ook om een project aan u voorbij te laten gaan en geduldig af te wachten tot u een woning vindt die wel helemaal binnen uw financieringsplaatje past. Uiteindelijk is dat de verstandigste en minst risicovolle manier om in vastgoed te investeren.

Lees ook:
- Wat krijgt u van de overheid als u een huis koopt?
- Schattingskosten bij hypotheek: tot 900 euro verschil
- Mag de bank goedkope woonlening koppelen aan verzekeringen?