Die cijfers die we terugvinden, hetzij over het verleden, hetzij over het heden (uitgaven) gelden wel steeds voor de "gemiddelde Belg". Luxe is van alle tijden echter zien we (volgens mij) NU meer mensen die zich laten gaan aan Luxe-producten dan vroeger en dat heeft natuurlijk z'n resultaat op het cijfermateriaal van "de gemiddelde Belg".
Wie NU sober leeft (om te sparen) bevindt zich volgens mij in 'n kleinere groep dan pakweg 30-40 jaar geleden.

Ook al eens bij stilgestaan dat "luxe"-producten misschien relatief goedkoper zijn geworden ten opzichte van huisvestiging?

Wie NU een eigen huis kan kopen bevindt zich volgens mij in 'n kleinere groep dan pakweg 30-40 jaar geleden.

Wie NU een eigen huis kan kopen zonder steun van de ouders bevindt zich volgens mij in 'n kleinere groep dan pakweg 30-40 jaar geleden.

Wie NU een eigen huis kan kopen zonder steun van de ouders, zonder hogere studies te hebben genoten bevindt zich volgens mij in 'n kleinere groep dan pakweg 30-40 jaar geleden.

Wie NU een eigen huis kan kopen zonder steun van de ouders, zonder hogere studies te hebben genoten, terwijl er maar één of anderhalve kostwinner is in het gezin, bevindt zich volgens mij in 'n kleinere groep dan pakweg 30-40 jaar geleden.

...

Ik zie niet in hoe je niet kan inzien dat een huis kopen vandaag duurder is dan 30-40 jaar geleden. Vastgoedprijzen stegen sterker dan de gezinsinkomens (feit), toename van aantal gezinnen waarbij men met 2 voltijds gaat werken (feit). Hoe durf je de huidige situatie dan nog met 30-40 jaar geleden te vergelijken en insinueren dat het toen even moeilijk was als nu? Ik, als generatie, voel me hierdoor enorm beledigd.

Klopt Janus. Het is niet simpel meer, vroeger kloegen de mensen over hun hoge intresten maar het maakte de bijhorende inflatie zorgde ervoor dat de afbetaling draaglijker was.

janusbananus

Ik heb al 'je post', over 'vroeger en nu' nog eens rustig, samen met mijn vrouw overlezen.

We herinneren ons beiden, hebben het even speciaal opgezocht, dat we leenden aan meer dan 14 % rente, vandaag rond de 4 %.
Onze eerste nieuwe auto, een Peugeot 205, kostte in 1983, 30 jaar geleden, 180.000 BEF = 4.500 €. Voor 6.990 € koop je 30 jaar later een nieuwe Dacia.
Onze eerste kleuren TV kostte 50.000 BEF = 1.250 € vandaag te koop voor amper 250 € Medion bij Aldi.
Onze eerste computer 100.000 BEF. = 2.500 € vandaag weer bij Aldi voor 399 € te koop.
Mijn eerste GSM 10.000 BEF. = 250 €, mijn laatste GSM 25 €

Onze leninglast was toen 30 % van onze gezamenlijke wedde, maar, ik geef je 100 % gelijk dat huizen de laatste 15 jaar 'bijna onbegrijpelijk' snel gestegen zijn tegenover de inflatie, en dat het zelfs voor voltijdse tweeverdieners, zonder startkapitaal en steun van vorige generatie(s) heel moeilijk is.

Anderzijds, en ik wil zeker niet iedereen over dezelfde kam scheren, leven veel jonge mensen, ik herhaal, niet allemaal, heel royaal, ik bedoel daarmee, ze willen alles in eens, wasmachine, droogkast, vaatwas zijn standaard geworden. het huis is picco bello in orde.

Wij hadden met 3 kinderen geen wasmachine of droogkast in den beginne, naar de wasserette ging mijn vrouw, of een manueel draaiertje thuis om te wassen, en de vaat met de hand. Er was geen microgolf in die tijd, dat bestond nog niet. En onze eerst microgolf kostte 1.000 €, vandaag nog geen 100 €.

Huizen zijn duur geworden, daarin heb je 100 % gelijk, maar, veel andere dingen zijn dan weer veel goedkoper geworden tegenover vroeger.

Maar als afsluiter, het is voor jonge mensen vandaag niet eenvoudig om een eigen huis te verwerven, toegegeven.

Ik heb hier de laatste posten wat gelegen en ik heb toch de neiging om Janus gelijk te geven.

1 ding valt me toch erg op in de vergelijking vroeger -nu en dat is dat niemand ergens een referentie maakt van wat is nu standaard. In Patje zijn tijd was een tv nog een luxe terwijl nu iedereen een tv heeft. Ik heb ook 4 jaar GEEN TV gehad doch probeer dat maar aan iemand uit te leggen.

Nog een argument die je vergeet is dat vroeger weinigen (ik spreek over de jaren 80) na 50 jaar werkten en dus veel kleinknderen bij mémé en pépé zaten. Spreek uit ervaring. Nu moeten veel tweeverdieners 400 euro betalen voor kinderopvang. En voor de belastingsaftrek moet je niet doen wat je kan maar 5 euro per dag aftrekken. En als je dan 20 euro per dag betaald...

Nog een opmerking: de eisen zijn veel hoger dan vroeger. Nu zit je met E 50 terwijl in de jaren 90 isolatie nog luxe was. Mijn ouders hun huis is 20 jaar en nog altijd niet geïsoleerd. Daarbij: prijzen van bouwgronden! Mijn ouders hebben eind de jaren 80 in Eke een grond gekocht van 2800 m2 voor pakweg 2miljoen. Hoeveel is het nu daar ? 300 euro per m2 Geen flauw benul maar maar als ik 300 * 2800 doe zit ik een serieus stuk boven 2 miljoen, zelfs met inflatie !!!

Ik ben blij dat we naar elkaar toegroeien.

patrick1 schreef:Onze eerste nieuwe auto, een Peugeot 205, kostte in 1983, 30 jaar geleden, 180.000 BEF = 4.500 €. Voor 6.990 € koop je 30 jaar later een nieuwe Dacia.
Onze eerste kleuren TV kostte 50.000 BEF = 1.250 € vandaag te koop voor amper 250 € Medion bij Aldi.
Onze eerste computer 100.000 BEF. = 2.500 € vandaag weer bij Aldi voor 399 € te koop.
Mijn eerste GSM 10.000 BEF. = 250 €, mijn laatste GSM 25 €

Wat je hier aanhaalt is exact hetgeen wat ik ook zei:

JanusBananus schreef:Ook al eens bij stilgestaan dat "luxe"-producten misschien relatief goedkoper zijn geworden ten opzichte van huisvestiging?

Wat vroeger (en nu) beschouwd werd als luxe is nu gewoon relatief goedkoper geworden tov huisvestiging. Zelfs meer dan relatief. Deze producten zijn in sommige gevallen zelfs in absolute prijzen goedkoper geworden. Als je vroeger één zwart-wit televisie kocht voor 2 maandwedden en je tegenwoordig 3 LCD-televisies koopt voor een half maandwedde wil dit zeggen dat je vroeger meer uitgaf aan luxe, namelijk 12 keer zoveel in dit voorbeeld (2x3/0,5). Hoewel je dus vroeger minder luxe kocht voor je geld gaf je relatief tov je inkomen meer uit aan luxe.

patrick1 schreef:Onze leninglast was toen 30 % van onze gezamenlijke wedde, maar, ik geef je 100 % gelijk dat huizen de laatste 15 jaar 'bijna onbegrijpelijk' snel gestegen zijn tegenover de inflatie, en dat het zelfs voor voltijdse tweeverdieners, zonder startkapitaal en steun van vorige generatie(s) heel moeilijk is.

Met 30% van je gezamelijk wedde kom je tegenwoordig niet ver meer. Dat is dan rekening gehouden met 2 voltijdse bedienden die verder hebben gestudeerd. Je hebt in de vorige post ook laten vallen dat je je eerste huis op slechts 10 jaar had afbetaald. Awel heel veel starters hebben zelfs na enkele jaren nog geen gezamelijk inkomen van €3.400. Daar 30% van aan afbetaling kom je op een €1.000 maandelijkse aflossing. Dit op 10 jaar (zelfs aan de huidige lage rente, ik neem als voorbeeld 3%) kan je een bedrag van €103.762,41 lenen. Kan je juist een bouwgrond mee kopen als je chance hebt (Wel zien dat je de bijkomende kosten zelf beschikbaar hebt)

Nogmaals MIJN STELLING zoals ik ze al enkele keren heb gezegd, maar die precies telkens op andere manieren wordt geïnterpreteerd: Als je de levensduurte over verschillende generaties wil vergelijken dien je de producten en diensten te vergelijken die in beide generaties voorhande en noodzakelijk was. Het aggregaat van huisvestiging, voeding, elektriciteit, verwarming, water, ... kost nu relatief meer ten opzichte van het gezinsinkomen dan vroeger. Daarenboven wordt er nu door een gezin meer gewerkt (meer 2 verdieners tov vroeger waar 1 of 1,5 verdieners "geen uitzondering" was) waardoor er nog eens extra gecorrigeerd dient te worden en dit verschil nog groter is.

Maar er is ook niemand die zegt dat dat niet waar is.
Iedereen vindt dat het vastgoed enorm gestegen is. Misschien te hard gestegen. Tot spijt van wie het benijdt.

De oorspronkelijke vraag was:
Zal vastgoed crashen of niet? Daar zijn al ettelijke pagina's over neergepend. Ja er zijn veel signalen die wijzen op een daling of een stabilisatie. Maar tot op heden is die crash van 30% nog niet gebeurd. Misschien morgen, misschien overmorgen, misschien pas over 10 jaar.

Vraag is dan: Blijven huren totdat die crash er komt?

Predah schreef:Vraag is dan: Blijven huren totdat die crash er komt?

nee, blijven huren totdat het relatief goedkoper geworden is om te kopen.

volgens mij is patrick 1 van deze : http://www.youtube.com/watch?v=Xe1a1wHxTyo" onclick="window.open(this.href);return false;

8 Jaar geleden hebben wij dezelfde vraag gesteld.
Huren en wachten tot de prijzen zijn gezakt. (Ook toen waren de prijzen enorm!)
Achteraf bekeken zeer blij dat we niet op de huurmarkt zijn terecht gekomen.

Je dient jezelf de vraag te stellen of de waardeontwikkeing van vastgoed überhaupt relevant is.

In het algemeen staart men zich blind op die waardeontwikkeling. Ze is nochtans enkel van belang voor vastgoedspeculanten. Voor wie strategisch investeert in vastgoed (dat geldt o.m. voor de eigen woning), is de waardestijging, of -daling van het vastgoed haast VOLKOMEN IRRELEVANT ! Dat lijkt een boude bewering, maar is het niet: een strategisch investeerder stapt immers nooit uit vastgoed (denk aan de eigen woning). Hij ruilt hooguit bepaald vastgoed in voor ander vastgoed. Of de markt op dat eigenste ruilogenblik 50% gecrasht, of 200% gestegen is, maakt in principe géén bal uit (tenzij voor de aankoopkosten, weet dat de registratierechten voor de eigen woning meeneembaar zijn).

Zolang men niet uit vastgoed stapt (in zijn portefeuille), heeft de waardeontwikkeling van dat vastgoed géén effect. Tenzij voor je erfgenamen. Waarom zou een mens ooit uit vastgoed (de eigen woning) willen stappen ? Heeft een mens dan géén dak nodig boven zijn hoofd ? Je zou kunnen stellen dat de beleggingshorizon van de eigen woning de facto ... levenslang is. Dat is het essentiële verschil met elke andere belegging. Wie wil er tegen zijn pensioen zijn eigen woning verkopen en beginnen huren ? Professor Peersman ?

De angst om een eigen woning te verwerven is derhalve te herleiden tot de angst om 'under water' te zitten (woning blijkt minder waard dan de schuld). Ook deze angst is irrationeel. Het is niet omdat de vastgoedmarkt 30% crasht, dat de huur (in absolute termen) 30% crasht. Wanneer de vastgoedmarkt crasht, zal het huurrendement (in %) stijgen. Het is de (uitgespaarde) huur die je in staat stelt je afbetaling te voldoen. Vergelijk het met een bedrijf: een bedrijf gaat niet failliet omdat het jaren na mekaar boekhoudkundig verlies maakt (under water), maar uitsluitend omdat het zijn schulden niet meer kan betalen (huur/afbetaling).

Wie voor de aankoop van een eigen woning staat, moet derhalve vooral de huurwaarde van die woning inschatten.

Dus of jij nu vandaag 25.000 EUR cash extra zou hebben vind je totaal onbelangrijk? Je mag me altijd PM'en en dan zal ik je m'n rekeningnummer geven.

Dat is immers het gevolg van of je nu instapt of vlak na een mogelijke daling van bijvoorbeeld 10% op een bedrag van 250.000 EUR. Los van het feit dat je je vastgoed tot je dood aanhoudt en dus nooit verkoopt.

JanusBananus,
Ik volg Costaccountant volledig. Je koopt een huis om er in de eerste plaats in te wonen, niet als belegging.
Vergelijk het met een auto: Je koopt een nieuwe wagen en rijdt de garage uit en is een heel stuk minder waard. Maar die auto dient in de eerste plaats als doel ermee te rijden. Hoeveel je er na 10 jaar voor krijgt, is op dat moment van ondergeschikt belang.

Als je op voorhand zou weten, dat de prijzen zeer binnenkort 10% zullen instuiken, dan geef ik je gelijk dat je wacht.
Echter loop je ook het risico dat je verlies doet door te wachten.
Stel dat binnen enige tijd er toch een correctie komt! Jij bent nu aan het afwachten en daardoor aan het huren. Je 25.000 € is er dus op 2 jaar tijd door aan huurkosten. Dus of je nu koopt en binnen 2 jaar een correctie van 10% of je huurt 2 jaar en dan een correctie komt op hetzelfde neer.
Er zijn 2 grote onbekenden in het spel: Wanneer komt de correctie en hoe groot zal die zijn. ALS ze er komt.

Er zijn mensen die al 10 jaar roepen dat er een correctie komt. Die mensen zijn dus al 10 jaar aan het huren en smijten al 10 jaar elke maand geld weg. Als die correctie er ooit komt, zullen ze zeggen "zie je wel" en dan kopen ze hun huis aan prijzen die nog steeds hoger zullen liggen dan 10 jaar geleden.

Bijkomend: Hou er rekening mee dat als de prijzen dalen, dat de rentevoeten zullen gestegen zijn en je dus een deel of alles van je voordeel kwijt bent.

Janus,

Je zal geen 25000€ extra cash hebben. Iedereen leent tot 1/3de van zijn inkomen. Als de vastgoedmarkt morgen 10% crasht, is dat omdat morgen de rente gestegen is. De waardeontwikkeling van vastgoed is volkomen omgekeerd evenredig aan de renteontwikkeling. Waarom dacht je dat het vastgoed vandaag zo hoog staat ? Omdat de rente al jaren zo laag staat. Laat de rente morgen met 5% stijgen en het vastgoed crasht met véél méér dan 10%. Maar voor een derde van je inkomen, zal je net hetzelfde huis kunnen kopen.

ik volg costaccount ook. Al geldt dit dus voor je 'eigen' woning. En inderdaad janus, het instapmoment is wel van belang.

Maar kijk:

http://www.hln.be/hln/nl/942/Economie/a ... euro.dhtml" onclick="window.open(this.href);return false;

Stel nu dat de markt crasht en huizen zoals in NL 20-30% dalen, worden de Belgische gezinnen (veelal huiseigenaars) in 1 klap 80k eu armer?

Wat telt is wat je afbetaalt/maand. En dit gewogen tegen je loon.
Je zal zien, als er al een 'crash' komt, dan gaan de rentes hoger zijn. Zijn de koppels die willen kopen dan beter af?

We kunnen veel van de Nederlandse markt leren, hoe het niet moet, of eerder niet moest. Als je de oorzaken van de grote daling daar bestudeert weet je dat het hier niet zo een vaart zal lopen. Op dat vlak is dit ons geluk.

Ik zal een vb geven van wat costaccount wsch bedoelt.
Mn zus woont in NL, had een huis en aflossingsvrije hypotheek van 160k. Ze hebben er in die jaren nog es zo'n 30k kosten aan gedaan.
Ze hebben het huis verkocht voor 160k. Een 'verlies' van zeg maar 30k en dit zonder inflatie. MAAR ze hebben elders een huis gekocht voor 260k dat een tijd geleden nog 350k stond. Hebben ze nu winst of verlies? Ik zou zeggen: winst.

Dat is het grote probleem.
1 Komt er een crash?
2 Als er een crash komt, wanneer dan?

Ik geloof eerder in een stabilisatie. Maar ja dat dacht ik 8 jaar geleden ook. Blijkbaar was er dan toch nog marge om te groeien. Gelukkig al een pak huurgeld uitgespaard.