PepperDust schreef: ↑24 november 2018, 19:08 Beste forum leden,

Na een hele zoektocht en vele onderhandelingen voor een huis, is het zover en hebben we gekocht.
Nu was het bankshoppen aan de beurt.

Quotiteit < 60%
238k lenen
17-20 jaar

Tot nu toe zijn de beste voorstellen die we kregen:
a)
Op 17 of op 18 jaar: 0,86% 1/1/1 variabel, brand & SSV verplicht bij de bank
Dossierkost: €300
€110k op hypotheek met 5% aanhorigheden, €128k op mandaat
SSV: Eenmalige premie van €3270 in totaal (elk apart 100% verzekerd, nog fiscaal inbrengbaar dit jaar?)
Brand: Ongeveer €539 per jaar (inclusief inhoud 75k)

b)
18 jaar, 1,6% vast -> Keytrade, volledig vrije keuze brand & SSV
Dossierkost: €0 (exclusief de kosten van mandaat?)
€119k op hypotheek, €119k op mandaat
SSV (Cardiff 2Win): Eenmalige premie van €3020 (niet fiscaal aftrekbaar)
Brand (Argenta): €462 per jaar (inclusief inhoud 94k)


Ons lijkt de 1/1/1 variabel het interessantst op 17 jaar.
Maar we zitten dan wel zo lang vast met onze rekeningen en brand verzekering bij die bank.

Wat denken jullie? Zouden we nog betere voorstellen moeten kunnen krijgen?

Variabel 18
Eerste afbetaling € 1.189,38
Laagst mogelijke afbetaling (best case) € 1.106,46
Hoogst mogelijke afbetaling (worst case) € 1.275,50
Intresten lening (best case) € 1.990,63
Intresten lening voor simulatie € 36.473,64
Intresten lening (worst case) € 36.473,64

Resultaat berekeningen vast
€ 35.798,68
betaalt u aan intresten voor uw lening, u leent hiervoor € 238.000,00 (exclusief notariskosten)
Toon berekeningen
€ 1.267,59
betaalt u maandelijks terug als u € 238.000,00 leent aan 1,60% rente.

Rente worst case evenveel
aflossing worst case even duur
Je gaat sowieso voordeel halen uit variabel, ik zou die brand er bij nemen voor wat het is. Keytrade doet niet mee aan variabel.
Die intrestvoet is zeer scherp, daar krijg je niet veel meer af.

Frederic schreef: ↑23 november 2018, 22:29

BlackLabel schreef: ↑23 november 2018, 13:45

Op 20 jaar ja.
Die berekening krijg ik niet gemaakt.
Worst case op 20 jaar voor het volledige bedrag zou 8.000 EUR meer interesten zijn

Jouw krediet
Resultaat berekeningen
€ 49.184,62
betaalt u aan intresten voor uw lening, u leent hiervoor € 275.000,00 (exclusief notariskosten)
€ 1.350,77
betaalt u maandelijks terug als u € 275.000,00 leent aan 1,70% rente.

Mijn voorstel:
Deelkrediet 1
Resultaat berekeningen
€ 31.829,85
betaalt u aan intresten voor uw lening, u leent hiervoor € 125.000,00 (exclusief notariskosten)
€ 522,77
betaalt u maandelijks terug als u € 125.000,00 leent aan 1,90% rente.

Deelkrediet 2 variabel 5/5/5
Resultaat berekeningen
Eerste afbetaling € 705,55
Laagst mogelijke afbetaling (best case) € 643,84
Hoogst mogelijke afbetaling (worst case) € 770,68
Intresten lening (best case) € 8.224,48
Intresten lening voor simulatie € 31.055,80
Intresten lening (worst case) € 31.055,80

Belastingsvoordeel 5 jaar extra twee ontleners = 6080 €
Mijn voorstel:
aflossing 1ste 5 jaar: 1227 € ipv 1350 €
intrest: 62000 - 6080 = 55920 € totale last ipv 49 184,62 €

=> worst case 6736 € duurder
=> best case 9131 € goedkoper

= in jouw geval is het afwegen. Met bovenstaande bedragen kan je het krediet nog altijd onderverdelen 50/50 hypotheek en mandaat.
Bovendien is de maandlast zeker eerste 5 jaar > 100 goedkoper
Qua intresten kan je beter of slechter uitkomen, meestal ligt dit ergens in het midden.

Groeten

Het is in principe niet de bedoeling om op 25 jaar te gaan. Belastingvoordeel kan ik na 20 jaar nog behalen op een 2e woonst/appartement (indien de financiën dit toelaten).
Bijkomstig, best case scenario is wat mij betreft minder realistisch gegeven huidig rentebeleid.

BlackLabel schreef: ↑26 november 2018, 09:57 Het is in principe niet de bedoeling om op 25 jaar te gaan. Belastingvoordeel kan ik na 20 jaar nog behalen op een 2e woonst/appartement (indien de financiën dit toelaten).
Bijkomstig, best case scenario is wat mij betreft minder realistisch gegeven huidig rentebeleid.

Ja het is niet optimaal, kzou ook voor vast gaan. Je kredietbedrag is te hoog en de fiscaliteit te laag. Had je geleend voor 2015 dan was het wel interessanter.

Weel wel dat de fiscaliteit voor je eigen woning die je nu koopt combineerbaar is met een eventuele latere invenstering. Sinds 2016 twee aparte korven, voor 2016 was dit niet het geval. Dus door op 25 jaar te nemen, kan je later ook nog voordeel halen. Alleen zoals reeds besproken in jouw geval misschien te omslachtig omdat je niet zeker bent van winst einde verhaal.

Zijn ook bezig voor lening:

Huis halfopen bebouwing 2012 -> 265k
gezamelijk inkomen: 3900
Gaan het volledige bedrag lenen en notariskosten enzo (+-30k) voor eigen rekening nemen.

Momenteel hebben we dit:
ING 1.13% variabel 1-1-1 (25jaar)
ING 2% vast (25jaar)
KBC 1.93% vast (25jaar)
Argenta 1.95% variabel 20-5 (25jaar)
Fortis 1.33% variabel 5-5-5 (25jaar)
AXA: Wilde/kon niet mee. Voorstel was 2.3% vast op 25 jaar
We zoeken bewust beste lening op 25 jaar voor 'afbetalingsgemak'

Al de bovenstaande zijn met schuldsaldo en brandverzekering en loon bij de bank. Deze prijzen variëren ook sterk. Onderhandelen voor kortingen!
Zijn geneigd om voor variabele 1.13 te gaan omdat de worst case +-7500 euro duurder is dan de vaste tarieven en de 'best case' een héél stuk goedkoper is

Sdqa schreef: ↑27 november 2018, 20:27 Huis halfopen bebouwing 2012 -> 265k
gezamelijk inkomen: 3900
Gaan het volledige bedrag lenen en notariskosten enzo (+-30k) voor eigen rekening nemen.

Kan je nog eens duidelijk specifiëren hoeveel jullie gaan lenen?

Totaalkosten project 295 000

We lenen 265 000. (100%q)
De +- 30 000 voor notaris en registratierechten enzoverder is uit eigen zak.

Frederic schreef: ↑27 november 2018, 20:46 Kan je nog eens duidelijk specifiëren hoeveel jullie gaan lenen?

Totaalproject: +- 295000
We lenen 265000 (100q)
30k kosten (registratie, notariskosten, ..) uit eigen zak.

265 zeker?
Keytrade al gesimuleerd?

Sdqa schreef: ↑27 november 2018, 20:27 Zijn ook bezig voor lening:

Huis halfopen bebouwing 2012 -> 265k
gezamelijk inkomen: 3900
Gaan het volledige bedrag lenen en notariskosten enzo (+-30k) voor eigen rekening nemen.

Momenteel hebben we dit:
ING 1.13% variabel 1-1-1 (25jaar)
ING 2% vast (25jaar)
KBC 1.93% vast (25jaar)
Argenta 1.95% variabel 20-5 (25jaar)
Fortis 1.33% variabel 5-5-5 (25jaar)
AXA: Wilde/kon niet mee. Voorstel was 2.3% vast op 25 jaar
We zoeken bewust beste lening op 25 jaar voor 'afbetalingsgemak'

Al de bovenstaande zijn met schuldsaldo en brandverzekering en loon bij de bank. Deze prijzen variëren ook sterk. Onderhandelen voor kortingen!
Zijn geneigd om voor variabele 1.13 te gaan omdat de worst case +-7500 euro duurder is dan de vaste tarieven en de 'best case' een héél stuk goedkoper is

Heb je al eens overwogen om een lening op 20 jaar te nemen? De belastingaftrek de laatste 5 jaar weegt allesbehalve op tegen de meerkost die je gaat hebben door 5 jaar langer af te betalen.

Om u een idee te geven bij de laagste vaste rentevoet (KBC) zal je +- 70000 EUR aan interesten betalen. Als je dit verlaagt naar 20 jaar, betaal je nog maar 54000 EUR aan interesten. Bovendien zal je rentevoet lager liggen op 20 jaar waardoor de totale interest nog lager zal zijn.

Als ik jou was zou ik bij Fortis ook eens hun tarief vragen voor een 5/5/5 op 20 jaar. Indien je hun huidige 5/5/5 op 20 jaar zet, zal je worst case immers 59.000 EUR zijn en zit je met een maandelijkse afbetaling van 1257 EUR die in het slechtste geval na 5 jaar zal verhogen.

Hou er ook rekening mee dat je SSV lager zal zijn bij een lening op 20 jaar ipv 25 jaar. Bovendien hang je ook 5 jaar minder lang vast . Ik zou dan ook eens overwegen of die 100-200 EUR per maand op weegt tegen de meerkosten die je zal hebben. Het is immers niet dat jullie niet voldoende inkomen hebben om een lening op 20 jaar te nemen.

Sdqa schreef: ↑27 november 2018, 20:57 Totaalkosten project 295 000

We lenen 265 000. (100%q)
De +- 30 000 voor notaris en registratierechten enzoverder is uit eigen zak.

Jouw voorkeur
1/1/1 25j 1,13%
Resultaat berekeningen
Eerste afbetaling € 1.013,68
Laagst mogelijke afbetaling (best case) € 888,61
Hoogst mogelijke afbetaling (worst case) € 1.149,13
Intresten lening (best case) € 3.232,60
Intresten lening voor simulatie € 77.929,74
Intresten lening (worst case) € 77.929,74

Ik zou ook op 20 jaar nemen voor een groot stuk, met jullie loon is dit zeker perfect mogelijk. Ofwel dus volledig op 20 jaar dan krijg je mogelijks het volgende:

Resultaat berekeningen op 20 jaar à 1,8% (indicatief)
€ 50.315,48
betaalt u aan intresten voor uw lening, u leent hiervoor € 265.000,00 (exclusief notariskosten)
€ 1.313,81

Dit is nog altijd maar een derde van jullie loon! Perfect haalbaar, intrestlast veel lager. Echter wel hogere aflossing

Optimalisatie fiscaal twee kredieten:
Deel op 25 jaar ING 2% (volledige hypothecaire inschrijving)
Resultaat berekeningen
€ 16.135,25 intresten A
€ 253,78 aflossing
betaalt u maandelijks terug als u € 60.000,00 leent aan 2,00% rente.

Deel op 20 jaar variabel 1/1/1 à 1% (indicatief)
Resultaat berekeningen
Eerste afbetaling € 942,37
Laagst mogelijke afbetaling (best case) € 858,29
Hoogst mogelijke afbetaling (worst case) € 1.030,71
Intresten lening (best case) € 1.998,26
Intresten lening voor simulatie € 41.309,38
Intresten lening (worst case) € 41.309,38 B

Intrestlast worst case A+B = 57500
Door te spreiden onder twee kredieten is deze formule worst case al ruim 20 000 € goedkoper dan jouw voorkeur op 25 jaar 1/1/1

Als we dit laatste nu eens gaan vergelijken met een volledig krediet op 20 jaar:
20 jaar totale intrestlast vast = 50315 €
Geplistste kredieten 20 variabel en 25 vast (A+B) = 57450 € - 6080 € extra belastingsvoordeel (5 jaar x 2 ontleners)
=> Totaallast = 51380 € vs 50315 € 20 jaar vast nemen.

Conclusie: 25 jaar variabel 1/1/1 is financiële zelfmoord
Je kan kiezen: ofwel
Alles vast en 1313 € maandelijks aflossen
Of twee deelkredieten zoals hierboven beschreven:
Totaallast is 1000 € duurder dan 20 jaar vast (indicatief volgens verkregen rentevoet)
Echter de maandelijkse aflossing is slechts worst case 1280 €

Dan doe ik ten slotte eens de simulatie 1/1/1 op 20 jaar à 1% (simulatief)
= worst case 43629 €
= aflossing 1308 hoogst mogelijk
Dan zou je nog beter dit nemen.
Mogelijks kan je nog onder de 1%
Ik zou zeker geen 25 jaar variabel nemen.

Als je toch op 25 jaar wil blijven werken om de maandlast te zakken, zou ik het eerste deelkrediet
verhogen naar een ontleend bedrag van 120 000 op 25 jaar vast
en de rest op variabel 20 jaar.
Dan ga je ergens tussen de 50 000 en 77 000 uitkomen met je totale intrestlast. Dat zal volgens mij worst case voordeliger zijn dan 1/1/1 op 25 jaar.

Alvast bedankt voor de input.
Ik zal nog eens een bankenronde inplannen en uitzoeken welke mogelijkheden er zijn indien we het splitsen. Hier hadden we nog niet bij stilgestaan. De banken zelf hebben hier zelf ook niet over gerept. Misschien keken we te halstarrig naar leningen op 25 jaar dat we de mogelijkheden op 20 niet aangeboden kregen.

Sdqa schreef: ↑28 november 2018, 12:09

Ik zou ook eens een 5/5/5 simuleren op 20 jaar in combinatie met 125 000 op 25 jaar vast. Een goede rentevoet moet ergens rond de 1,30 liggen 5/5/5

Als je wil inzetten op een lagere aflossing dan heb je ook volgende:
Krediet 1
Resultaat berekeningen
€ 33.615,10
betaalt u aan intresten voor uw lening, u leent hiervoor € 125.000,00 (exclusief notariskosten)
Toon berekeningen
€ 528,72
betaalt u maandelijks terug als u € 125.000,00 leent aan 2,00% rente.

Krediet 2 variabel 1/1/1 20 jaar 140 000 € aan indicatief 1% (mogelijks lager)
Resultaat berekeningen
Eerste afbetaling € 643,57
Laagst mogelijke afbetaling (best case) € 586,15
Hoogst mogelijke afbetaling (worst case) € 703,90
Intresten lening (best case) € 1.364,67
Intresten lening voor simulatie € 28.211,29
Intresten lening (worst case) € 28.211,29

worst case afbetaling = 1232 €
intrestlast worst case = 61800.

Dit is dus al 16000 € worst case goedkoper dan 1/1/1 op 25 jaar te nemen.
Bovendien zit je slechts met een aflossing worst case van 80 € hoger tov 25 jaar jaarlijks herzienbaar
Een derde voordeel van minimum 125000 op 25 jaar te nemen, is dat je de helft van je krediet op hypothecair mandaat kan nemen.
Waarschijnlijk heb je dit nog niet gevraagd aan de bank. Dit kan je een deel schelen op je aktekosten. Je hebt +- 125000 nodig met twee ontleners om die laatste 5 jaar je korf te vullen. Als je dus slechts 60 000 op 25 jaar zet en slechts de helft van je krediet hypothecair inschrijft, dan zal je maar de korven voor de helft kunnen vullen van jaar 21 tem 25.

Voordelen van lenen op 20 jaar
lagere ssv
lagere kredietlast
...

Veel succes

Hallo iedereen.

De compromis werd vorige week getekend!

Intussen zijn we gestart met het bankshoppen.
Te ontlenen bedrag: 300.000 euro. (Q 85%)
Gezamenlijk inkomen: 4500 euro.

Wat we intussen hebben:
Bnp: 1.77 - 15/5 (mondeling 1,67)
Keytrade: 1.80 - 20 vast
Belfius: 1.93 - 20 vast (volgt een beter voorstel via hoofdkantoor)

Het is uiteraard nog vroeg en er volgen nog 5 banken maar ik wou toch al even terugkoppelen.
Zijn dit gangbare tarieven voor een eerste ronde? Moeten we afstappen van de veilige vaste of bijna vaste rentes? Leggen jullie alle kaarten op tafel tijdens het gesprek of vragen jullie achter hun eigen beste tarief?

Groeten

Je bent beter om te wachten van naar een andere bank te gaan, totdat je uitsluitsel hebt van de eerste wat hun laagste tarief kan zijn.
Pas als zij uitsluitsel hebben van de 'hoofdzetel' kan je onderhandelen met de tweede. Dan weet je welk tarief moet gebroken worden.
Als je zomaar lukraak iedereen plat loopt dan krijg je zoals nu gelijkaardige rentevoeten en heb je eigenlijk nog totaal geen weet welke de voordeligste kan zijn.

Leg desnoods je afspraken vast, maar neem voldoende marge tussenin zodat de banken de tijd hebben je van antwoord te dienen.

Die tarieven zijn op zich niet slecht. Hoeveel willen jullie maandelijks afbetalen? Willen jullie langer dan 20 jaar? Hoe staan jullie tegenover variabel?

Dag Frédéric,

Alvast bedankt voor je reactie.

Helaas liggen alle afspraken vast en volgende ze elkaar in sneltempo op.
Ik stel voor mijn insteek ietwat te veranderen door hun te vragen naar het best mogelijk tarief, pas na bespreking met de hoofdzetel, zonder na te laten 1.67% en het voorstel dat hierop afgesteld zal zijn van Belfius te vermelden.
Vandaag komen er veelal standaard tarieven uit de printer gerold.

Om op je andere vragen te antwoorden: tot 1500 afbetaling per maand.
20 of 25 jaar, maar gezien het hoge verschil in interesten, het verschil in rente en de mogelijkheid voor afbetaling tot 1500 per maand een sterke voorkeur voor 20 jaar.
Variabel kan zeker maar we nemen liever weinig risico gezien we op 20 jaar reeds dicht bij ons maximaal zitten per maand. Bijkomend zijn we leken in deze materie en is weinig variabel gewoon veel verstaanbaarder voor ons.

Groeten
Johan