De vraag is met andere woorden: Hoeveel moet je lenen om elk jaar juist het aftrekbare bedrag te kunnen aftrekken (in de veronderstelling dat de fiscaliteitsregels dezelfde blijven en uitgaande van een bepaald indexatieritme)

woete schreef: De vraag is met andere woorden: Hoeveel moet je lenen om elk jaar juist het aftrekbare bedrag te kunnen aftrekken (in de veronderstelling dat de fiscaliteitsregels dezelfde blijven en uitgaande van een bepaald indexatieritme)

Klopt : de kunst is dan o.a. ook nog de ideale looptijd te bepalen, eventueel indien  mogelijk extra kapitaalsaflossingen doen indien noodzakelijk - maar dat kort de looptijd weer in.

Vroeger was het ontegensprekelijk zo dat constante kapitaalsaflossingen de meeste
fiscale voordelen boden, met de regeling na 2005 kan je dat mogelijk ook in vraag stellen.

Zoiets zou wel een mooie examenvraag zijn, je rekent je er zot aan en je kan nog wat gebruik maken van een paar heel korte excell programmatjes.

Mijn ouders springen zo meteen binnen met 'belangrijk nieuws'.  Blijkbaar hebben zij een vriend die toevallig bankdirecteur is, en die heeft hen nen helen uitleg gedaan.  Maar, ik weet nog niet van welke richting de wind waait. 
De 'specialist fiscalist' die ik ken, ging er ook nog een kijkje naar nemen, die heeft ondertussen ook bevestigd.
Ik hou jullie op de hoogte :-)

*tromgeroffel*, onverwacht een vrij helder advies van de bankdirecteur:

hij zei dat hij volledig off the record was omdat het tegen zijnen eigen winkel was, maar op dit moment zou het absoluut niet voordeliger zijn om een lening aan te gaan.

Hij was daar informeel zeer formeel in 

superfieke schreef: *tromgeroffel*, onverwacht een vrij helder advies van de bankdirecteur:

hij zei dat hij volledig off the record was omdat het tegen zijnen eigen winkel was, maar op dit moment zou het absoluut niet voordeliger zijn om een lening aan te gaan.

Hij was daar informeel zeer formeel in 

En waarom niet, heeft hij hier redenen voor gegeven ??

Wel, hij heeft blijkbaar verschillende mogelijke scenario's geschetst en dit getoetst aan de werkelijke situatie op dit moment.  Op dit moment, in de huidige economische situatie, zou bvb zelfs het geld extra beleggen ook never voldoende zijn hier uit de kosten te komen (ik spreek hier nu niet over aandelen).  Hij wist wél te melden dat dit bvb een paar jaar geleden wel het geval 'kon' zijn, en ook al het niet je eerste huis is.

Maar, zelfs het meest voordelige scenario dat hij kon voorleggen (iets meer afbetalen in het begin, en steeds minder met de jaren), draaide nog steeds op iets minder dan een nuloperatie uit.  Verdoken kosten (moet je ook blijkbaar iets extra betalen ? Bij de notaris zeker ?, heb ik niet op doorgevraagd) en verminderd indienen van bedrag met de jaren, zorgen ervoor dat je er niet komt. 

Goh, ik verschoot wel toen ik dat hoorde hoor.  Ik ben écht benieuwd wat ik nog te horen zal krijgen.  Ik zie niet in waarom diene mens zo zou praten als dit waar is. 

superfieke schreef: Wel, hij heeft blijkbaar verschillende mogelijke scenario's geschetst en dit getoetst aan de werkelijke situatie op dit moment.  Op dit moment, in de huidige economische situatie, zou bvb zelfs het geld extra beleggen ook never voldoende zijn hier uit de kosten te komen (ik spreek hier nu niet over aandelen).  Hij wist wél te melden dat dit bvb een paar jaar geleden wel het geval 'kon' zijn, en ook al het niet je eerste huis is.

Maar, zelfs het meest voordelige scenario dat hij kon voorleggen (iets meer afbetalen in het begin, en steeds minder met de jaren), draaide nog steeds op iets minder dan een nuloperatie uit.  Verdoken kosten (moet je ook blijkbaar iets extra betalen ? Bij de notaris zeker ?, heb ik niet op doorgevraagd) en verminderd indienen van bedrag met de jaren, zorgen ervoor dat je er niet komt.   

Goh, ik verschoot wel toen ik dat hoorde hoor.  Ik ben écht benieuwd wat ik nog te horen zal krijgen.  Ik zie niet in waarom diene mens zo zou praten als dit waar is. 

Zou toch zeker eens met die fiscalist praten, want volgens mij zit die bankier er volledig naast.
Maar een 2de mening vragen aan een ( normaal toch ) echte expert is nooit een slechte zet.

Het antwoord heeft mij ook verbaasd, maar ben ervan overtuigd dat die bankdirecteur zijn werk  zo goed mogelijk proberen te doen heeft.

Als je bv. het verschil met vorig jaar vergelijkt : inflatie toen 6% nu praktisch nihil.Inflatie is zalig voor iemand die leningen lopen heeft.
Nominale intrest vorig jaar op een spaarrekening bij bv DB 5,25% netto , nu gemiddeld 2,5%
Op een lening van bv. 65 000 euro geeft dit een minder 'opbrengst' van  1787,50 euro op jaarbasis. ( kapitaal dat men zelf behoudt, door de lening te nemen).
Het minste verschil in parameters kan het verschil onmiddellijk van positief naar negatief laten omslagen ( inflatie, rentestand enz. )

Iets totaal anders is dat er inderdaad verhuurders zijn die een fortuin verdiend hebben, door te lenen en verhuren te gelijk. Dat klopt, maar voor iemand die zelf in zijn huis woont is het rendement veel kleiner tot zelfs negatief blijkbaar.

Mogelijk geeft die fiscaal expert een totaal andere visie en dan is de stand terug 1-1

ja, daar sprak de bankdirecteur ook over, over de inflatie/deflatie.   

Ik verwacht morgen of begin volgende week info over de fiscalist. 
I'll keep you informed.

Amai, ik heb een zeer uitgebreid antwoord gekregen van de specialist fiscalist. 
Advies: als je een lening kan vermijden, is dat het beste (voor ons, in onze situatie (dus niet verhuren enzo))

Uitleg (even een stukje knippen en plakken):


Ik denk dat men niet mag spreken van "dommerikken" of slimmerikken" in het verhaal van het hypothecair krediet maar eerder over "gelukzakken" en quasi "platzakken\dromers".
Ik denk dat de meeste mensen nog steeds een (hypothecaire) lening aangaan uit pure noodzaak.
Doorheen de fiscaliteit van het woonkrediet van de laatste tientallen jaren loopt dit als een rode draad doorheen het gros aan fiscale stimuli die onze beleidsmakers bedachten.
Bouwsparen, middelgrote woning, aantal kinderen ten laste, bijkomende intrestaftrek ... niet enkel een complexe materie maar bovendien aan een haast jaarlijkse (met enige overdrijving) hernieuwing onderworpen.

Tot men vanaf 01/01/05 besloot om de intrestlasten, kapitaalsaflossingen en premies voor individuele verzekeringen bij overlijden en gekoppeld aan het kredietbedrag te groeperen en de overige aftrekposten enkel als overgangsregelingen werden weerhouden.
Concreet betekent dit dat voor een verplicht hypothecaire lening met een looptijd van minstens 10 jaar en aangegaan bij een instelling binnen de EER elke belastingplichtige, zonder drie kinderen ten laste en per belastbaar tijdperk en ongeacht het inkomen, het woningtype of ontleend bedrag men een bedrag van 2080 Euro (AJ 2010) en daarbovenop 690 Euro (AJ 2010) gedurende de eerste 10 jaar (!) in aftrek kan brengen.
Dit bedrag wordt in mindering gebracht van het totale netto inkomen van iedere partner (in de veronderstelling dat jullie samen dus elk 50\50 van de lening financieren)
MAAR het effectieve belastingvoordeel is afhankelijk van het marginaal tarief die jullie Vadertje Staat verschuldigd zijn. Maximum 50 % doch ik meen, zonder jullie te beledigen, mogelijk 45 % (terug te vinden op jullie laatste afrekening aan PB (personenbelasting) en in de veronderstelling dat er dit jaar geen superpromoties in de lucht hangen (wat ik jullie overigens toewens!)
In concreto en elke mogelijke gelijkenis met bestaande personages berust op louter toeval
voor een alleenstaande vrouw met een bruto inkomen in 2008 van +\- 27.000,00 Euro waar de werkgever voldoende BV en overige inhoudingen verrichte en opteerde voor forfaitaire beroepskosten en die verder geen overige contracten met fiscaal voordeel (Langetermijnsparen, pensioensparen) had en het maximale bedrag voor het woningkrediet van 2.650,00 Euro (voor AJ bedraagt dit 2.700,00 Euro) in mindering bracht zou een bedrag aan belastingen van +\- 1100 Euro worden terugbetaald.
Het bedrag dat Tom Boonen op één week-end creatief met coke verspeelt. Doch dit volledig terzijde. 

Toch nog even meegeven dat het afsluiten van een hypothecaire lening (HL) gepaard gaat met dossier en expertisekosten bij de bank of verzekeringsinstelling, notaris en dossierkosten voor hypothecaire inschrijving (tarief bij notaris te bekomen-liefst op voorhand navragen), naast de registratierechten (10,00 % indien geen bescheiden woning).
Wenst men vervroegd zijn HL terug te betalen dient een wederbeleggingsvergoeding (bv. 3 maanden extra intrest) aan de bank of verz. te worden opgehoest en indien men zijn pand wenst te verkopen dient de hypothecaire inschrijving te worden geschrapt (kosten van handlichting, ook bij notaris te bekomen).
Men kan creatief andere bedragen van zijn belastbaar inkomen in mindering brengen. Ik denk hierbij aan de hiervoor geciteerde levensverzekering met fiscale vrijstelling (Langetermijnsparen) -liefst niet in combinatie met een HL te gebruiken -  van 2080 Euro (tiens hetzelfde basisbedrag als voor de HL). Of een bedrag van 870,00 Euro aan pensioensparen(PS) - kan wel in combinatie HL.
De geciteerde bedragen (ook voor de HL) worden jaarlijks geïndexeerd.
Voor het LTSParen en PS bedraagt het belastingvoordeel tussen de 30 en maximaal 40 % van de betaalde premie en uiteraard zonder de hiervoor aangehaalde bedragen te overschrijden. En bouwt men een ongetwijfeld gewaardeerd kapitaal voor de dure oude dag op. 
Daarnaast krijgt men een belastingvermindering voor energiebesparende uitgaven aan zijn woning (indien deze nog niet werden verricht). Opgepast de werken mogen enkel via geregistreerde aannemer en met faktuur worden uitgevoerd.
De belastingvermindering bedraagt 40% van de totale uitgaven met een maximum van 2.770,00 Euro voor AJ 2010.
Welke uitgaven ? De voornaamste zijn vervanging (in principe eenmalig) of onderhoud (in principe jaarlijks) van de stookketel, plaatsing van zonnecelpanelen, plaatsen van dubbele beglazing (glas en raam), isolatie van daken, plaatsen van thermostatische kranen of een energie audit van de woning, systeem van waterverwarming op zonneenergie bedraagt het maximum 3600,00 Euro.
Het jaar van betaling geldt als uitgangspunt dus de uitgaven kunnen tevens over verschillende jaren worden gespreid om maximaal voordeel te verzilveren.   

ludo schreef: Koop huis of app. met het geld dat je hebt.
Koop huis of app. met een hyptheeklening( je geeft beide in waarborg )
je verhuurd gedurende de tijd van de lening, zodat je ni veel moet bijpassen, en  als lening is afbetaald verkoop je het huurpand. Gezien de huizenmarkt extreem laag staat, en de leningen ook, daarbij de nodige premies die de overheid je geeft, is dit de beste belegging ooit. Je huis zal in waarde gedurende 20 jaar 500% stijgen.
Ik deed dit jaren 1987 met drie huizen. investering ( lening door de bank ) van 3 miljoen.(1 mil. per huis). De lening laten betalen door de huurinkomsten. Had ook nog belasting voordeel( in de loop der jaren huur ook verhoogd, index ) 21 jaar later huizen verkocht voor
150.000 euro ( 6.000.000 Bfr. ) per woning= totale winst 450.000 euro of 18.000.000 Bfr. Voor niks te doen eigenlijk en geld te lenen bij de bank.

20 jaar geleden was dit inderdaad een mogelijkheid.

Op dit moment ligt de situatie wel helemaal anders!

Vastgoed is zwaar overgewaardeerd en de huurmarkt zit in het slop.

Boss schreef:

ludo schreef: Koop huis of app. met het geld dat je hebt.
Koop huis of app. met een hyptheeklening( je geeft beide in waarborg )
je verhuurd gedurende de tijd van de lening, zodat je ni veel moet bijpassen, en  als lening is afbetaald verkoop je het huurpand. Gezien de huizenmarkt extreem laag staat, en de leningen ook, daarbij de nodige premies die de overheid je geeft, is dit de beste belegging ooit. Je huis zal in waarde gedurende 20 jaar 500% stijgen.
Ik deed dit jaren 1987 met drie huizen. investering ( lening door de bank ) van 3 miljoen.(1 mil. per huis). De lening laten betalen door de huurinkomsten. Had ook nog belasting voordeel( in de loop der jaren huur ook verhoogd, index ) 21 jaar later huizen verkocht voor
150.000 euro ( 6.000.000 Bfr. ) per woning= totale winst 450.000 euro of 18.000.000 Bfr. Voor niks te doen eigenlijk en geld te lenen bij de bank.

20 jaar geleden was dit inderdaad een mogelijkheid.

Op dit moment ligt de situatie wel helemaal anders!

Vastgoed is zwaar overgewaardeerd en de huurmarkt zit in het slop.

En ja mag ook de last met de huurders niet onderschatten . Een oom van mij heeft er waarschijnlijk een dodelijke hartaanval van gekregen.
Kweken van canabisplantages in het huurhuis, een messtal van de huizen gemaakt enz.

Er zijn ook vele huisbazen die niet deugen , dat is ook waar

superfieke schreef:
)
MAAR het effectieve belastingvoordeel is afhankelijk van het marginaal tarief die jullie Vadertje Staat verschuldigd zijn. Maximum 50 % doch ik meen, zonder jullie te beledigen, mogelijk 45 % (terug te vinden op jullie laatste afrekening aan PB (personenbelasting) en in de veronderstelling dat er dit jaar geen superpromoties in de lucht hangen (wat ik jullie overigens toewens!)
In concreto en elke mogelijke gelijkenis met bestaande personages berust op louter toeval
voor een alleenstaande vrouw met een bruto inkomen in 2008 van +\- 27.000,00 Euro waar de werkgever voldoende BV en overige inhoudingen verrichte en opteerde voor forfaitaire beroepskosten en die verder geen overige contracten met fiscaal voordeel (Langetermijnsparen, pensioensparen) had en het maximale bedrag voor het woningkrediet van 2.650,00 Euro (voor AJ bedraagt dit 2.700,00 Euro) in mindering bracht zou een bedrag aan belastingen van +\- 1100 Euro worden terugbetaald.   

Toch eventjes opmerken dat men reeds vanaf 34330 euro in het marginaal tarief zit van 50% en men daar gemiddeld nog 6% gemeentebelasting moet bijtellen, EN het bedrag ook fiscaal aftrekbaar is voor de andere partner..

fiscaal voordeel  2 x  2770 x 0,5 x 1,06 = 2936,20 euro op jaarbasis ( geindexeerd )

paul schreef:
En ja mag ook de last met de huurders niet onderschatten . Een oom van mij heeft er waarschijnlijk een dodelijke hartaanval van gekregen.
Kweken van canabisplantages in het huurhuis, een messtal van de huizen gemaakt enz.

Er zijn ook vele huisbazen die niet deugen , dat is ook waar

off-topic: Bij ons in de straat kwam d'er eens 'n huisbaas bij z'n huurders langs omdat ze al 'n paar maanden "achter" stonden. Ze waren verdwenen met de noorderzon. Binnenin was alles weg: sanitair, stopcontacten, schakelaars, binnendeuren (incl. deurkozijnen) ...

Ik denk dat het allemaal mooi is dat je op die manier 'n mooi voordeel kan hebben maar ik zou mij nooit in zo'n avontuur storten, zeker de dag van vandaag niet.

Spruitekop schreef:

paul schreef:
En ja mag ook de last met de huurders niet onderschatten . Een oom van mij heeft er waarschijnlijk een dodelijke hartaanval van gekregen.
Kweken van canabisplantages in het huurhuis, een messtal van de huizen gemaakt enz.

Er zijn ook vele huisbazen die niet deugen , dat is ook waar

off-topic: Bij ons in de straat kwam d'er eens 'n huisbaas bij z'n huurders langs omdat ze al 'n paar maanden "achter" stonden. Ze waren verdwenen met de noorderzon. Binnenin was alles weg: sanitair, stopcontacten, schakelaars, binnendeuren (incl. deurkozijnen) ...

Ik denk dat het allemaal mooi is dat je op die manier 'n mooi voordeel kan hebben maar ik zou mij nooit in zo'n avontuur storten, zeker de dag van vandaag niet.

Als je eens op www.juridischforum.be kijkt dat staat daar vol met huurconflicten.

Bv. een huuurder die na een paar jaar plots last krijgt van mieren, en de onkosten van de verwijdering op de huisbaas wil verhalen.
Of een huisbaar die 1 keer een paar dagen zijn huur te laat krijgt, die gaat dan zomaar binnen met een sleutel en haalt daar de computer weg.
Als je dat allemaal leest dan denk je wel 2 keer na voordat je huisbaasje wil spelen.