Hoe koop je een woning zonder eigen inbreng?
Hypothecaire leningen worden duurder voor wie niet minstens 20% van de aankoopprijs zelf kan bekostigen. Maar wat als je daarvoor echt niet genoeg spaarcenten op je rekening hebt? We verkennen zeven uitwegen.
Hoger tarief
Lenen voor een eigen woning dreigt voor veel gezinnen moeilijker te worden. De Nationale Bank heeft een voorstel klaar waarbij de Belgische banken meer kapitaal moeten opzijzetten voor kredieten die 80% van de waarde van de woning overschrijden.
Dat wil nog niet zeggen dat het niet langer mogelijk zal zijn om een lening af te sluiten voor 90% of zelfs de volledige waarde van de woning. Maar als banken voor die leningen een grotere buffer moeten aanhouden, dan zullen ze die extra kosten doorrekenen en worden die leningen duurder.
Leningen voor meer dan 80% van de waarde van het pand zijn trouwens zeker geen uitzondering. Bij Belfius leent ongeveer 40% van de kredietnemers een bedrag van meer dan 80% van de waarde van het pand, laat woordvoerster Ulrike Pommee weten. “We onderzoeken momenteel de impact van de aangekondigde maatregel. Intussen behouden we onze huidige aanpak, die al rekening houdt met het bedrag dat de kredietnemer met eigen middelen financiert. Zo geldt bijvoorbeeld voor een leningsquotiteit tussen 80% en 90% al een intrestverhoging van 0,03% bij nieuwbouw en 0,06% bij andere projecten.”
Wie niet zelf over de brug kan komen met een goed gevulde pot spaarcenten om 20% van de aankoop zelf te bekostigen, zal dus nog meer moeten betalen voor zijn woonkrediet. Dat is niet voor iedereen een haalbare kaart. Daarom overlopen we enkele mogelijke uitwegen.
1/ Langer sparen
Het lijkt de meest vanzelfsprekende optie: de aankoop van een eigen woning nog even uitstellen om zo langer te kunnen sparen en voldoende geld opzij te zetten om een deel van de aankoop zelf te financieren. Toch zal dat niet altijd soelaas brengen. Want het is niet ondenkbeeldig dat de hypothecaire rentes over enkele jaren veel hoger staan dan vandaag. Als dat zo is, dreig je met de extra spaarinspanning geen stap dichter te komen bij een hogere eigen inbreng.
Zet je je vastgoedplannen toch nog even on hold, kies dan consequent voor de spaarrekeningen met het hoogste rendement. In de huidige omstandigheden moet je daarvan natuurlijk geen wonderen verwachten, maar het kan je alleen maar sneller bij je doel brengen.
2/ Zoek de goedkoopste lening
De keuze voor de goedkoopste lening zorgt natuurlijk niet voor een hogere eigen inbreng, maar het zorgt er wel voor dat de je de maandelijkse afbetaling in de mate van het mogelijke kan beperken. Want het is geen geheim dat de rentes voor woonleningen heel sterk variëren van bank tot bank. Dat blijkt ook uit het overzicht van Spaargids.be met de goedkoopste woonleningen van het moment. Terwijl de ene bank voor een lening van 250.000 euro op 20 jaar een rente aanbiedt van 1,7%, kan dat bij de andere oplopen tot 4%. Over een periode van 20 jaar betekent dat een immens verschil: bij de goedkoopste bank komt dat overeen met een maandelijkse aflossing van 1.229,5 euro, bij de duurste is dat 1.515,95 euro.
3/ Overweeg een sociale lening
Is het niet haalbaar om een betaalbare lening los te weken bij een financiële instelling, dan is het misschien de moeite om aan te kloppen bij de overheid. Want misschien kom je wel in aanmerking voor een sociale lening. Daar zijn wel strikte voorwaarden aan verbonden. Zo mag je belastbaar inkomen de maximumgrenzen niet overschrijven (voor een alleenstaande zonder personen ten laste is dat bijvoorbeeld 36.980 euro) en ook de verkoopwaarde van de woning is begrensd (bijvoorbeeld tot 206.900 euro voor wie geen personen ten laste heeft). De maximumgrenzen hangen altijd af van de locatie van de woning en de gezinssamenstelling.
4/ Hulp van de ouders
Is er echt geen manier om zonder eigen inbreng een betaalbare lening af te sluiten? Dan is er misschien de optie om bij de ouders of familie aan te kloppen voor een persoonlijke lening of zelfs een schenking. Nu al krijgt 60% van de 20- tot 35-jarigen financiële hulp bij de aankoop van een woning, bleek onlangs uit een enquête van Axa Bank. Maar een schenking behoort niet voor iedereen tot de mogelijkheden. Het is ook een evolutie die sommige pessimisten doet vrezen dat de aankoop van een eigen woning in de toekomst alleen nog weggelegd zal zijn voor wie kapitaalkrachtige ouders heeft.
5/ Een kredietverzekering
Net om te vermijden dat een eigen huis enkel mogelijk is voor wie rijke ouders heeft, heeft Vlaams minister van Financiën Bart Tommelein samen met de banken en de verzekeringsmaatschappijen een systeem bedacht waarbij kredietverzekeringen worden aangeboden voor gezinnen die toch meer dan 80% willen lenen. Zo zouden de banken toch voldoende waarborgen moeten krijgen die hen beschermen bij wanbetaling. Maar dat systeem staat nog lang niet op poten. Het moet zelfs nog het fiat krijgen van de Nationale Bank.
6/ Lenen in het buitenland
Het idee lijkt simpel: als er in België geen bank is die bereid is om aan betaalbare voorwaarden een lening zonder eigen inbreng toe te staan, waarom zou je dan geen lening zoeken in het buitenland? In principe is dat zeker een optie, want binnen de Europese Unie heerst er nu eenmaal vrij verkeer van goederen en kapitaal. Toch blijkt dat in de praktijk lang niet zo evident. Zo zijn er banken die nog maar weigeren om een rekening te openen als je niet in het land woont, laat staan dat ze leningen zullen toekennen. En net omwille van de afstand en het feit dat een buitenlandse bank je helemaal niet kent, is de kans reëel dat een bank in het buitenland sowieso hogere waarborgen zal eisen.
7/ Alternatieve financieringsvormen
Een hypothecaire lening is niet de enige manier om de aankoop van een woning te financieren. Er zijn ook alternatieve financieringsvormen. Eén daarvan is lijfrente. Dan betaalt de koper bij het begin van het contract een voorschot aan de verkoper. De betaling van het saldo gebeurt via een geïndexeerde maandelijkse rente (dat is de zogenaamde lijfrente) rechtstreeks tussen de koper en de verkoper. Maar hoewel dat een voordeligere optie kan zijn, is er een miniem aanbod van woningen die op die manier in volle eigendom aangekocht kan worden. Lijfrente komt vaker voor in constructies met vruchtgebruik.
Ook erfpacht is een alternatieve financieringsvorm. Dan betaalt de koper alleen de bouw van een woning, terwijl voor de grond een jaarlijkse huur wordt betaald. Zo ligt het aanvankelijke investeringsbedrag een stuk lager. Alleen: het recht van erfpacht is altijd tijdelijk, met een maximumduur van 99 jaar. Dat is vooral een groot probleem voor de volgende generatie.
Een nieuw alternatief financieringskanaal is het hamsterhuren. Eerst huur je een woning, waarna je de huur in mindering kan brengen als je de woning aankoopt. Maar vooralsnog blijft het aanbod beperkt tot een bouwbedrijf in Sint-Truiden.
Andere tips over woonleningen
