De instapkosten zijn hoog maar als het je tante is dan moet je ook de erfeniskosten bij overlijden meetellen.

Het kan dus beter zijn om gewoon niets te doen of om een goedkope tak 21 of 23 uit te zoeken.

Herman van Hier

Het is ons geld hoor, geen erfenis of ook geen eigendom op haar naam of zo.

Ste schreef:...

By the way, MEDIRECT zou ik ook niet aanraden, an sich is het een degelijke bank (uit Malta), maar er is nog steeds een zawaar systeemrisico bij de banken en bij problemen kan je bij deze bank niet terugvallen op onze staatsgarantie van 100.000 euro, maar wel op die van Malta, waar ze een fonds hebben dat in de verste verte ontoereikend is ... Denk aan Ijsland destijds, kiezen voor de hoogste internetrente is niet altijd het beste idee, beter een afweging maken prijs / kwaliteit. Ik zou voor Rabobank.be gaan ...

1. De rentevergoeding van Rabobank is al lang niet meer competitief...
2. Het Belgisch Kaupthingdebacle werd vergoed (tot het voorziene maximum van 20.000 Euro) door het Luxemburgs Waarborgfonds in eerste instantie.
3. Ik ben zowel bij Rabobank als bij MedirectBank klant (omwille van de spreiding) en heb nog iets bij Rabo uit nostalgie en om zonodig onmiddellijk klaar te staan met vele banken in geval van een nakend debacle...

Als puntje bij paaltje komt, staat Medirect er beter voor dan Rabo.

Doei

hansvonderc schreef:Zijn er dan momenteel zaken waarmee ik toch een rendement van +- 2 a 3 procent netto kan halen? Dit moet dan absoluut met jaarlijkse uitbetaling van de rente zijn, en zonder risico. Ik weet het, waarschijnlijk niet evident maar sta open voor elke suggestie.

Momenteel is een deftig rendement zonder risico* niet te vinden. In de huidige wereld van dalende rentevoeten is iedereen op zoek naar wat rendement.

Je zou de volgende mix kunnen overwegen:

Vastgoedbevaks
Distributiefondsen
Individuele obligaties
Gereglementeerd spaarboekje bij een prijsbreker
Eventueel enkele defensieve aandelen (genre Elia)

(*eigenlijk betaat er geen rendement zonder risico maar zo'n discussie helpt je geen stap verder)

winwinlening?

Off topic, je begint het meer en meer te lezen, "radeloze" spaarders die paniekerig op zoek gaan naar een ietwat deftig rendement. Vastgoed komt dan vaak terug als mogelijkheid. Nee, de vastgoedprijzen gaan zo zeker nog niet dalen.

Hoe zit dat nu eigenlijk als je een appartement verhuurt ?

Welke kosten heb je als verhuurder ?
1) brandverzekering
2) onroerende voorheffing
3) belasting : op geindexeerd KI + 40 % (dit loopt wel op volgens mij of wordt hier een deel van de betaalde onroerende voorheffing van af getrokken ?)

Dit lijken me toch al hoge kosten : je moet zeker 3 maanden verhuren om dit bedrag terug te hebben.

Kosten makelaar bij verhuur door immokantoor. Doorgaans 1 maand huur.
Plaatsbeschrijvingen opstellen zijn het nieuwe lucratieve handeltje van de immokantoren. Daar moet je (en ook de huurder) apart voor bijbetalen.

of wordt hier een deel van de betaalde onroerende voorheffing van af getrokken ?)

Er wordt volgens mij niets vanaf getrokken.

En EPC-attest laten opmaken..kost ook iets...en isolatieverplichting...en onderhoudskosten kunnen oplopen...

Ron schreef:
Dit lijken me toch al hoge kosten : je moet zeker 3 maanden verhuren om dit bedrag terug te hebben.

Je geraakt er zeker niet met 3 maanden huur:
- syndicuskosten indien het een appartement betreft (ca. € 50/maand)
- wil je minder geloop en gedoe: commissie immokantoor (1 maand huur + 21% BTW, soms zelfs + gedeelde plaatsbeschrijving)
- mogelijke periodes van leegstand tussen 2 verhuurperiodes (geen opbrengst)
- kosten energieprestatiecertifikaat (€250-€300 + 21% BTW)
- rookmelders/isolatienormen
- registratiekosten huurcontract (nu nog gratis, hoe lang nog?)
- herstelkosten bij schade (met 2 maanden waarborg loop je echt niet ver)
- bij gedoe/niet betaling: immokantoor meldt dit, maar het geloop naar de vrederechter (en eventuele kosten advokaat) mag jij betalen. Zonder immokantoor mag jij daar je vrije tijd instoppen.
- als er dan een veroordeling is: vaak incassokosten gerechtelijke deurwaarder. Is de verhuurder weinig/niet solvabel krijg je niets betaalt (een kei kan je nu eenmaal niet stropen)

Dus bezint goed eer ge begint ... want bovendien klinkt de roep naar hogere belastingen hierop klinkt luider en luider. Dus moet je de huur opslaan, maar dan krijg je wellicht nog meer wanbetalers, ...
Wil je toch nog verhuren: een appartement is beter dan een huis, het is kleiner en er kan dus minder snel iets stuk gaan. Een appartement heeft ook minder onderhoud nodig dan een huis en er is de meestal de syndicus die één en ander voor jou oplost.

Bedankt voor jullie reactie allemaal,

maar het gaat mij hier niet om immo-kantoor ja of nee, rookmelders etc...

het gaat mij hier louter over :

1) brandverzekering
2) onroerende voorheffing
3) belasting op geindexeerd KI + 40%
als je uitgaat van een ongeindexeerd KI van 800 euro .
Dan kosten deze 3 bovenstaande samen ongeveer 2000 euro.
Als je dan moet verhuren aan 600 euro , moet je meer dan 3 maanden verhuren , voordat je enkel uit deze kosten bent !

Ik had gehoopt dat voor "3) belasting" een deel van het reeds betaalde "2) onroerende voorheffing" zou afgetrokken worden.
Weet hier iemand meer over ? Is er iemand die verhuurt ?

Hoeveel brengt de verhuur van een appartement op? Minder dan 1.5% netto in mijn geval.
Ik vraag wel een lage huurprijs (zeker 10% minder dan de normale markprijs). Maar daarom heb ik ook "happy huurders". Er is nooit leegstand en de huurders blijven er wonen tot ze overlijden of naar een rusthuis moeten
Voordeel is ook dat de huurders niet moeilijk doen en zelf veel herstellingen doen.
In de rendementsberekening zitten geen financieringskosten (ik heb niet geleend voor de aankoop). Ook is er geen syndicus (doe alles zelf).
Ik schat voor mijn rendementsberekening 2 maanden huur als kosten voor werken voor de verhuurder, maar ik kom daar de laatste jaren niet mee rond. Nieuwe normen lift, veiligheidsverlichting, schilderwerken,... en noem maar op. Het netto rendement is dus eigenlijk nog minder dan 1.5%.
Ik mag er niet aan denken dat de dakisolatie niet zou volstaan voor de nieuwe normen en dat de keukens eigenlijk zouden moeten vernieuwd worden. Dit kan echt maar als de huurprijs gevoeling zou verhoogd worden...
Enkel de stijging van de prijs van de appartementen was de laatste decennia een reden om appartementen te verhuren. Voor de huuropbrengst moet je er niet aan beginnen.
En dan zijn er mensen die er voor pleiten om de huurprijzen te blokkeren!

Ron schreef:Bedankt voor jullie reactie allemaal,

maar het gaat mij hier niet om immo-kantoor ja of nee, rookmelders etc...

het gaat mij hier louter over :

1) brandverzekering
2) onroerende voorheffing
3) belasting op geindexeerd KI + 40%
als je uitgaat van een ongeindexeerd KI van 800 euro .
Dan kosten deze 3 bovenstaande samen ongeveer 2000 euro.
Als je dan moet verhuren aan 600 euro , moet je meer dan 3 maanden verhuren , voordat je enkel uit deze kosten bent !

Ik had gehoopt dat voor "3) belasting" een deel van het reeds betaalde "2) onroerende voorheffing" zou afgetrokken worden.
Weet hier iemand meer over ? Is er iemand die verhuurt ?

nee hoor het is 1+2+3+...
om te weten of een appartement interessant is als belegging volstaat het volgens mij niet om 1)2)3) op te tellen, de andere onkosten moeten ook gemaakt worden en brengen de opbrengst van je potentiële investering naar beneden.

In de jaren '80 van de vorige eeuw, kocht ik mij een huis, verbouwde het, en verhuurde. Op 20 jaar, maximum 25 jaar had de huurder mijn geld terug betaald.

Nu duurt het 50 jaar voor een huurder je huis/flat terug betaald. Kijk eens naar de curve van de aankoopkosten en de verhuurinkomsten.
De laatste, huurinkomsten, zijn amper gestegen, de koopprijzen omhoog gevlogen. Als het vastgoed niet meer stijgt in de toekomst, is investeren voor de huur, niet ideaal, maar, waar brengt je geld nog iets op.

@ardennois :
verdikke , dat is veel hoor 1)+2)+3)
Inderdaad als er iets kapot gaat , dan heb je nog meer kosten.
EPC attest tel ik niet mee, dat heb ik al (kostte trouwens maar 130 euro).
Gemeenschappelijke kosten , waaronder de kosten voor de syndicus , reken ik door in kosten voor de huurder.

@Patrick1 :
Waar brengt je geld inderdaad wat op ,
klopt maar als ik dat hier zo hoor , kan je je centen evengoed op een spaarrekening bij PSA zetten :-)
Dan heb je geen last met huurders of defekten of whatever.

Besluit :
Als de vastgoedprijs niet stijgt , dan is het geen goede zaak om iets te kopen voor verhuur.

Eén van de grootste problemen als potentiële nieuwe verhuurder is inderdaad dat als je nu nog een pand/appartement moet kopen (van zeg maar € 200.000 inclusief kosten) dat deze investering niet meer in evenredigheid is met de te ontvangen huur en nog minder met de waarborg die de huurder hier voor afgeeft. Ben je al eigenaar van een vroeger aangekocht pand dan verandert dat de zaak enigszins. Je zou dus al een pand moeten vinden van om en bij de € 100.000 om dat op een redelijke termijn terug te verdienen. Maar waar vind je zo een pand dat redelijk up to date is, goed gelegen, niet te veel kosten in het verschiet ... ? Want ook de verwachtingen/normen van de huurder worden net als die van de koper steeds hoger, echter het budget stijgt helaas onvoldoende mee.
Ik denk ook niet dat de vastgoedprijzen ook een dergelijke stijging zullen kennen zoals de voorbije 20 jaar, maar dat weet natuurlijk niemand. De markt klaagt immers nu al dat alles zo duur is, dus nog veel duurdere huizen/appartementen ... ik denk het niet, hoogstens een beperkte stijging wegens schaarste door verhuurders die er de brui aan geven, investeerders die wanhopig op zoek zijn naar een alternatief voor hun spaargeld en de natuurlijke aangroei van singles, gescheiden mensen, toename bevolking, ...