Waar of niet waar? “Om te lenen voor een woning volstaat 10.000 euro aan eigen middelen”

24 juli 2025

Tom Dejonghe

Onlangs postte Johan Krijgsman een filmpje op LinkedIn dat jonge mensen waarschijnlijk hoop geeft. Volgens de topman van vastgoedmakelaar ERA hebt u als jongere zeker geen 50.000 euro eigen middelen nodig om een eerste eigen woning te kopen. Een eigen inbreng van 10.000 euro volstaat. Klopt dat?

Sinds enkele jaren kan u nog maximaal 90% van de aankoopwaarde van een woning lenen bij de bank. Als u een huis van 300.000 euro koopt - het bedrag dat Krijgsman hanteert - kan u dus maximum 270.000 euro lenen. Dat komt neer op een eigen inbreng van minstens 30.000 euro. We houden daarbij nog geen rekening met extra kosten. Is het dus niet waar wat Krijgsman zegt?

Wat we tot nog toe beschreven, is de algemene regel. U kan mogelijk meer dan 90% lenen als u uw eerste woning koopt, u die zelf gaat bewonen en u nog niet eerder een hypothecaire woonlening aanvroeg. Van het totale bedrag aan hypothecaire woonkredieten dat banken aan uw doelgroep toekennen, mogen ze 35% wijden aan hypothecaire woonleningen van meer dan 90% van de aankoopwaarde. Bij 5% van die 35% mag de lening zelfs meer dan 100% van de aankoopwaarde bedragen.

Als u 100% van de aankoopwaarde van de woning kan lenen, hebt u alvast geen eigen inbreng nodig, maar komt u er dan met 10.000 euro? U moet immers nog een hele resem extra kosten betalen. Als u uw eigen en enige woning in Vlaanderen koopt, met een aankoopwaarde van 300.000 euro en betaling van registratierechten (geen btw), bedragen de kosten voor het hypothecair krediet naar schatting 8.005,54 euro volgens de simulator van Notaris.be. Daar bovenop komen nog maximaal 350 euro dossier- en schattingskosten bij de bank en 10.651,15 euro geschatte kosten voor de aankoop van de woning. Dat brengt het totaal op 19.006,69 euro.

Hypothecaire volmacht

Doet u diezelfde aankoop op dezelfde manier in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, met vrijstelling van registratierechten op de eerste 200.000 euro, dan zit u geschat aan 17.151,15 euro kosten voor de aankoop, 8.005,54 euro kosten voor het hypothecair krediet, en maximaal 350 euro dossier- en schattingskosten. Dat kostenplaatje bedraagt dus 25.506,69 euro in totaal.

Als we Krijgsman om een reactie vragen, merkt hij op dat de bank kan werken met een hypotheek op 25.000 euro en een hypothecaire volmacht op 275.000 euro (het recht om een hypotheek te nemen, indien nodig). Daardoor vallen de kosten voor het krediet op 3.000 euro terug. U komt er in totaal dan nog altijd niet met 10.000 euro eigen inbreng, maar de totale kosten nemen wel wat af. Voor Vlaanderen volstaat dan 13 à 14.000 euro, aldus Krijgsman.

We schreven daarnet nog dat banken in beperkte gevallen leningen van meer dan 100% van de aankoopwaarde toekennen, maar als u ‘slechts’ 10.000 euro eigen middelen hebt, is de kans klein dat u daarvoor extra kan lenen. Met andere woorden: 10.000 euro aan eigen kapitaal volstaat niet voor een woning van 300.000 euro. Zelfs als u in aanspraak komt voor de verlaagde registratiebelasting voor de aankoop van een enige, eigen woning, die in Vlaanderen sinds januari 2025 2% in plaats van 3% bedraagt.

Verschil tussen theorie en praktijk

Banken mogen dus 35% van het totale bedrag aan hypothecaire woonkredieten aan uw doelgroep (eerste woning, zelf bewonen, eerste hypothecaire woonlening) wijden aan woonleningen van meer dan 90%. In de praktijk zijn banken echter voorzichtiger. Krijgsman zegt dat u “in heel veel gevallen een akkoord voor een financiering van 100% op 25 of 30 jaar kan bekomen bij de bank”, maar tijdens een gesprek op Spaargids.be met Immotheker Finotheker kwam in 2024 aan het licht dat banken in de praktijk in slechts 22 à 23% van de gevallen 90 tot 100% of meer van de aankoopwaarde ontlenen, in plaats van 35%.

Dat klopt inderdaad, reageert Krijgsman, omdat volgens hem de banken voor de aankopen van tweede verblijven en huurpanden altijd leningen van minder dan 100% toekennen, eerder richting 80%. Klanten met genoeg eigen middelen duwen ze veel liever richting 90% dan 100%, merkt hij op.

Krijgsman geeft nog mee dat hij met zijn voorbeeld de negativiteit wil wegnemen rond het beeld dat u zonder 50.000 euro eigen middelen geen woning meer kan aankopen. Uiteraard zijn er nuances te maken, voegt hij nog toe, naargelang de kandidaten en banken.

Om 100% van de aankoopwaarde van een woning te kunnen lenen, moet die evenveel waard zijn als wat u ervoor wilt lenen. De bank bekijkt ook hoe zwaar uw lasten (bijvoorbeeld uw leningen) doorwegen tegenover uw inkomen. Als ze meer dan 50% van uw inkomen inpalmen en u 90 tot 100% of meer wilt lenen, is de kans klein dat u de lening krijgt, tenzij u de verhouding tussen uw lasten en inkomsten eerst verlaagt.

Hoeveel u wel kan lenen? Vind nu een passende woonlening