Wat doet u het best: een huis kopen of huren?

9 augustus 2023

Een huis huren is geld weggooien, hoorde u wellicht al eens. Maar is dat wel zo? En als u een huis koopt, moet u dan niet decennialang de hand op de knip houden om alle kosten betaald te krijgen? Spaargids neemt de proef op de som.

We simuleren twee scenario’s. Wat doet u het best wanneer u een huis voor een gezin van vier zoekt: kopen of huren? En wat als u op zoek bent naar een appartement voor een koppel zonder kroost? Laten we ervan uitgaan dat u en uw partner 35 jaar zijn en jullie iets gevonden hebben in een Vlaamse centrumstad.

Volgens Statbel bedroeg de mediaanprijs voor een woning in gesloten of halfopen bebouwing in 2022 in Vlaanderen 315.000 euro. Voor een appartement was dat 235.000 euro.

Koopt u de woning?

Als u een hypothecair krediet wilt afsluiten, vraagt de bank doorgaans 20% eigen inbreng. In augustus 2023 bedraagt de gemiddelde rente op een hypothecair krediet met een looptijd van 25 jaar en een vaste rentevoet volgens de Rentebarometer van Immotheker 3,49%.

Voor de woning zou u dus 80% van de aankoopsom kunnen lenen: 252.000 euro. Volgens de simulator van Spaargids betaalt u dan 25 jaar lang maandelijks 1.252,86 euro terug aan de bank. Bij een rentevoet van 3,49% bedragen de totale intresten 123.856,78 euro. Het totale kostenplaatje bij de bank tikt af op 375.856,78 euro.

Voor de schuldsaldoverzekering maakten we een simulatie bij BNP Paribas Cardif. U kiest voor de voordeligste optie en betaalt de premie in één keer: 5.695,68 euro.

Ook de notaris rekent kosten aan. Volgens notaris.be zijn die kosten voor de aankoop van de woning (registratiebelasting en -rechten, recht op bijlagen, ereloon, administratieve kosten, uitgaven aan derden, kosten overschrijving, recht op geschriften en btw) in Vlaanderen samen goed voor 13.954,51 euro. De notariskosten voor het krediet bedragen 6.235,13 euro.

Gaan we uit van een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.000 euro, dan betaalt u volgens de simulator van de Vlaamse Belastingdienst jaarlijks 909,68 euro onroerende voorheffing.

Koopt u het appartement?

Van het aankoopbedrag van 235.000 euro kan u 80% lenen: 188.000 euro, waarop u 25 jaar lang 934,67 euro per maand terugbetaalt. Bij een vaste rentevoet van 3,49% bedragen de interesten 92.401,09 euro. In totaal betaalt u 280.401,09 euro aan de bank. Voor de schuldsaldoverzekering bij BNP Paribas Cardif betaalt u 4.365,06 euro.

Voor een appartement in Vlaanderen rekent de notaris 8.430,31 euro aan. De notariskosten voor het krediet van het appartement bedragen 5.182,36 euro.

Gaan we uit van een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 800 euro, dan betaalt volgens de simulator van de Vlaamse Belastingdienst jaarlijks 727,52 euro onroerende voorheffing.

25 jaar na uw aankoop

Na 25 jaar is uw lening afbetaald. De woning heeft dan 487.487,10 euro gekost (krediet + eigen inbreng + notariskosten + schuldsaldoverzekering + onroerende voorheffing), en het appartement 363.566,82 euro. Als we ervan uitgaan dat jullie beiden jullie 85ste verjaardag mogen vieren, moeten jullie na de aflossing van de lening nog 25 jaar enkel de onroerende voorheffing betalen. Dat brengt de totale som op 510.226,10 euro voor de woning en 381.754,82 euro voor het appartement. Omdat die moeilijk correct in te schatten zijn, laten we de onderhouds- en renovatiekosten achterwege.

Wat als u huurt?

Stel nu dat u uw leven lang de woning of het appartement huurt. Volgens de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB) betaalde u in januari 2022 in Vlaanderen gemiddeld 978 euro huur per maand voor een woning in halfopen bebouwing en gemiddeld 773 euro per maand voor een appartement. Stel nu dat u die huurprijzen betaalt, dan hebt u na 25 jaar al 293.400 euro neergelegd voor de woning en 231.900 euro voor het appartement. Terwijl u daarna nog eens 25 jaar huurt, tot uw 85^ste verjaardag. Uiteindelijk betaalde u dus 586.800 euro huur voor de woning en 463.800 euro huur voor het appartement. Waarbij we dan nog geen rekening hielden met de indexering van de huurprijs.

Dus wat is het goedkoopst?

Los van onderhouds- en renovatiekosten, spaaropbrengsten en huurindexeringen, is de conclusie duidelijk: huren is duurder dan kopen. De woning kopen kost 510.226,10 euro, maar u zou er 586.800 euro huur voor neertellen. Het appartement kopen, kost dan weer 381.754,82 euro, tegenover 463.800 euro aan huur.

Tip: bereken nu uw woninglening via onze simulator